משקיעים מנוסים יודעים שהדרך הארוכה להשקעות נדל"ן לטווח הארוך מתחילה דווקא באיתור קרקעות להשקעה, שיהפכו יום אחד למתחמים בנויים למטרות שונות. החזון של הפיכת קרקע חקלאית לבנויה חייב להישען על הרבה ידע והרבה התמצאות לא רק בחוקים שקשורים לתכנון ולבנייה, אלא גם בתכניות פיתוח והתרחבו של יישובים שונים שבתחום השיפוט שלהם נמצאות הקרקעות האלה. רק כאשר מקבצים את כל המידע הזה אפשר להתחיל לבדוק את האפשרות של השקעה כזאת ולבדוק האם אכן מדובר בהזדמנות השקעת נדל"ן ראויה.
מה חשוב לדעת על בדיקת קרקעות להשקעה?
קרקעות חקלאיות להשקעה הן בדיוק כפי שהן נקראות – מיועדות לחקלאות ולכן סבוכות בסבך של חוקים, חכירה ואיסורים שונים הקשורים לייעוד שלהן. הקרקעות האלה התחילו את דרכן עוד לפני קום המדינה ולכן המעמד שלהן משתנה. יש בהן כאלה שהן קרקעות פרטיות שנקנו על ידי אנשים בעלי חזון שרצו להשקיע בארץ ישראל בתקווה שתקום פה יום אחד מדינה, יש כאלה שהקרן הקיימת לישראל גאלה, ואחר כך הפכה אותן לאדמות מדינה שניתנות בחכירה לאגודות חקלאיות שונות לעבדן במטרה לגדל גידולים שונים. האגודות הקימו יישובם כמו מושבים וקיבוצים ולכן הקרקעות האלה חייבות לעבור הליך חוקי שמפשיר אותן לבנייה משום שאחרת מדובר בקניית קרקע שאי אפשר לבנות עליה שום דבר.
מה עומד מאחורי הפריחה בביקוש לקרקע חקלאית?
בשנים האחרונות מתפרסמות מודעות שמציעות לרבים לקנות קרקעות חקלאיות בגלל המיזמים הרוויים שעומדים לבנות עליהן המיקום שלהן אטרקטיבי ויוצר רושם שאנחנו אירופה או אמריקה שבהן אפשר למצוא בית כפרי בזול על קרקעות רחבות ידיים במרחב פסטורלי מאוד. אין ספק שזה קורץ לרבים משום שישראל היא חברה משפחתית וביתית והרצון לבנות בית קטן עם חצר ומעט אדמה מדבר לרבים. אלא שהפריחה שיש בשנים האחרונות, של משקיעי נדל"ן שממהרים לקנות קרקעות חקלאיות במרחב הכפרי, לא תמיד מתאימה לעובדות. לא פעם הם בטוחים שעשו את עסקת חייהם אבל עלולים לגלות שאין שום תכנית קרובה להפשיר קרקעות אלה לבנייה. לכן, או שיחכו שנים רבות לכך או שיצטרכו למצוא פתרון חלופי לכסף שתכננו להרוויח בגלל מיזמי בנייה מבטיחים שמכר להם והתבררו כאשליה.
של מי הקרקע הזאת בעצם?
כל תסבוכת אישורי תכניות הבנייה והפשרת הקרקע החקלאית מגיעה עוד לפני שבכלל ביררתם של מי הקרקע הזאת באמת, למי יש זכויות עליה – למוכר או לאגודה או למנהל מקרקעי ישראל או לקרן הקיימת. גם לא בטוח שמי שמוכר לכם אותה אכן הוא בעל הזכויות על הקרקע וזאת בעיה נוספת שחובה לבדוק לפני שחותמים על חוזה כלשהו ומשלמים כסף על משהו שלא יהיה שלכם לעולם. זה לא אומר, אגב, שזה אמור לרפות את ידיכם מפני קניית קרקעות להשקעה עם מיזם מבטיח שקורם עור וגידים ויכול לדבר אליהם אישית. זה בהחלט אפשרי ועובדה שיש אין ספור מיזמי בנייה כאלה ברחבי הארץ שנמצאים בעיצומם. זאת פשוט הסיבה שיש משקיעים שמעדיפים לעבוד דרך חברות שמתמחות בנדל"ן ובקרקעות, אם הם בודקים ויודעים שמדובר בחברות מבוססות ואמינות שעומדות מאחורי הצעת המיזמים שלהן.
למה כן כדאי לרכוש קרקע חקלאית?
לאחר כל האזהרות והטריגרים למה כדאי להיזהר ברכישת קרקע חקלאית, הנה הסיבות שבגללן מומלץ לעשות זאת אבל נכון ובאמצעות מי שבאמת מבין בזה ומצוי בתחום כבר שנים רבות. חשוב לדעת שכל תחום הקרקעות החקלאיות מחייב מומחיות שנצברת על סמך וידע ניסיון רב שנים משום שהתכניות משתנות כל הזמן, הרשויות המקומיות משנות בעצמן את התכניות שלהן ועובדות גם לפי תכניות עבודה ופיתוח לאזור שמתאימות לכם בדיוק עכשיו. .יכול להיות שפשוט הגעתם בזמן הנכון לאר שכבר עברו כמה שנים שבהן התנהלו הליכים להפשרת הקרקע והאישורים הגיעו לאחרונה, מה שהופך את כל המיזם לאטרקטיבי יותר למשקיעים חדשים שלא האמינו בזה אבל רואים שזה מתקדם דווקא עכשיו לשביעות רצונם.
מה צריך לבדוק כאשר קונים קרקע?
קרקע היא הבטחה לבנייה, היא עדיין לא המיזם עצמו והכל יכול לקרות ולהישאר פתוח לתכנונים. כשאתם קונים קרקע כזאת אתם צריכים לברר לא רק את הבעלות והזכויות לבנייה, אלא גם אם הקרקע הופשרה לבנייה וכיצד היא משתלבת בתכניות המתאר והפיתוח של הרשות המקומית שבה היא נמצאת. אתם צריכים לראות אם יש את כל התנאים שמבטיחים הצלחה למיזם כזה להימכר ולהיות כדאי במחירים שמתוכננים לו. את זה אפשר לדעת לפי התכניות של הרשות המקומית והתכניות הארציות לתחבורה לאזור וגם למתן אישורים לבנייה נוספת. את כל זה אשר בקלות לברר במנהל מקרקעי ישראל ולתת גם לעורך דין שמתמחה בהשקעות נדל"ן לברר לכם. יש מתווכי נדל"ן מקומיים שחייבים לדעת את המידע מתוקף תפקידם ואפשר להתייעץ אתם בנוגע לכך.
לברר מי מפתח את האזור ומתי?
חשוב לדעת שלמרות שאנשים רוצים לגור במרחב כפרי הם עדיין רוצים שיהיו נגישים להם כל השירותים הנדרשים. אם הם טרם נבנו, כמו בתי ספר, חנויות ומוסדות נוספים, צריך לוודא שיש תכניות בנייה ברשות המקומית לספק את הביקוש ואת הגידול באוכלוסייה. כמו כן, יש לוודא שתכניות הבנייה והפיתוח נעשו כהלכה ואושרו כחוק, כך שיש דרכי גישה מסודרות שייסללו על ידי הרשות המקומית או על פי הסדר עם היזם והקבלנים. גם כאן מומלץ לבדוק בעצמכם את השטח, להיות שם ולנסות בעצמכם להגיע ממקום למקום, לנסוע לחלקה שמציעים לכם לקנות ולראות האם יש כבר עבודות בשטח והאם באמת הוא נגיש מאוד לכבישים הראשיים בישראל למקומות עבודה ולימודים.
מי האבא של התכנית?
חשוב מאוד לדעת איזו חברה אחראית לכל חלק בתכנית הבנייה והאם יש מי שיכול לתת לכם תשובות מסודרות מי בונה מה, מי אחראי לאישורים ולהיתרי הבנייה, האם זה באמת קורה או שרק מדובר בדיבורים על כך שכל התושבים מכירים אך אינם מאמינים באמת שייצאו לפועל. הרי היו כמה וכמה מקרים כאלה וזה בדרך כלל ההבדל בין מיזם אמין ויציב שכדאי להשקיע בו לבין מצג שווא והונאה על מנת להוציא מכם כספים. חברה אמינה ויציבה פיננסית שיש מאחוריה מיזמים רבים לא תהסס להציג בפניכם תיק עבודות וגם לעבור אתכם על כל הפרטים, כולל הצגת אישורים מתאימים.
