גפן בן צור 2021
העלייה המתמשכת במחירי הנדל"ן בשנים האחרונות, הביאה רבים לחפש אלטרנטיבות חלופיות לרכישת נכס נדל"ן. אחת הדרכים הפופולריות, היא רכישת קרקע במטרה לשינוי ייעוד המצריכה סכום השקעה צנוע יחסית, שהופך את ההשקעה לנגישה וידידותית, כמו לדוגמא בפרויקט האלף.
השקעה בקרקע חקלאית למשל, הפכה למבוקשת, מאחר והיא אינה מצריכה הון עצמי גבוה ונחשבת כהשקעה עם פוטנציאל תשואה גבוה. שאלת הכדאיות עולה שוב ושוב ונראה כי לצד הסיכון, עבור לא מעט אנשים השקעה זו מסתמנת כהשקעה נבונה לטווח הארוך, למשל כאשר השיקול הוא השקעה עתידית עבור הילדים
מהו שינוי ייעוד של קרקע ומה חשוב לברר לפני?
כאשר מדברים על שינוי ייעוד של קרקע, הכוונה היא לשינוי הזכויות לשימוש בקרקע. לכל קרקע יש תב"ע (תוכנית בניין עיר), בה מוגדר הייעוד שלה: מגורים, מסחר, חקלאות, תעשייה ועוד. שינוי ייעוד הקרקע, למשל מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת למגורים, הוא תהליך שנקרא "השבחת קרקע חקלאית" או "הפשרת קרקע". הסיבה שתהליך זה מוגדר כהשבחה טמון בעובדה כי קרקע חקלאית נחשבת לסוג הקרקע הזול ביותר ועל כן, כל שינוי ייעוד יעלה את הערך שלה ויהפוך אותה ל"קרקע מניבה". לפני שרוכשים קרקע מסוג זה, חשוב לבדוק את התב"ע, תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35) ושאר התוכניות אשר חלות על הקרקע, כולל בדיקת הבעלות בטאבו.
הפשרת קרקע: כיצד מתבצע התהליך?
תהליך ההפשרה כולל סדרת אישורים. בתחילה, גיבוש בעלי הקרקעות והגשת בקשה לוועדה המקומית, לאחר מכן לוועדה המחוזית וכן הלאה, עד לקבלת האישור המיוחל. הוועדות בוחנות את תוכנית המתאר שהוגשה ובהמשך הבקשה עוברת לבדיקה תכנונית על ידי אנשי מקצוע מתאימים. שימוש בקרקע (בנייה) מתאפשר רק בשלב ההפשרה.
למי מתאימה השקעה בקרקע?
על מנת לשנות ייעוד של קרקע, צריך לבצע תהליך הפשרה של הקרקע. מי שבוחר בהשקעה מסוג זה, צריך לדעת כי מדובר בתהליך שלוקח זמן רב, אך בסופו המשקיע קוצר את הפירות. בהנחה ומשקיעים במקום הנכון, הסבלנות משתלמת והרווחים עשויים להיות גבוהים ביותר ביחס לאפיקי השקעה אחרים. זוהי אפשרות השקעה מצוינת כאשר המטרה היא ליצור מעין תוכנית חיסכון לטווח ארוך עבור הילדים, דבר שיסייע להם בראשית דרכם הבוגרת. לצד חסרון זמן ההמתנה, קיים יתרון עצום- פוטנציאל הרווח הגדול בהמשך.
קרקע חקלאית: יתרון המחיר
אחד היתרונות הבולטים בהשקעה מסוג זה, הוא יתרון המחיר. למי שיש הון עצמי נמוך יחסית, שאינו מאפשר רכישת נכס קיים, יכול להשקיע בקרקע חקלאית. בשלב הראשון משלמים עבור רכיב הקרקע בלבד. נקודת הזמן הרווחית ביותר היא בשלבים המוקדמים, בהם הקרקע עדיין מוגדרת חקלאית. זו הדרך הריאלית והכלכלית ביותר להשיג קרקע בישראל עבור מי שיש לו הון עצמי נמוך, גם עבור מגורים וגם עבור השקעה. לאחר הרכישה, כל שנותר הוא להמתין להפשרת הקרקע. יש נקודות בדרך בהן אפשר למכור, עם התקדמות התהליך, כאשר ערך הקרקע עולה. בכל מקרה, כשרוכשים קרקע פרטית שנרשמת בבעלות הרוכש בטאבו, המשמעות היא שאפשר למכור בכל שלב.
לקבל החלטה מושכלת: להתייעץ עם האנשים הנכונים
ככל שיש יותר ניסיון וידע בהשקעות מסוג זה, כך הסיכון פוחת. לא כל חברה המשווקת נדל"ן מתמצאת בייזום והשבחת קרקעות. אם אתם שוקלים להשקיע בקרקע, התייעצו אך ורק עם משרד נדל"ן המתמחה בתהליכים יזמיים, עם ניסיון מוכח.
שלושת הסימנים להשקעה כדאית
1.קרקע במיקום מרכזי, בקרבה לאזורים בנויים ואזורים בהתהוות וצמיחה, היא בעלת סיכוי גבוה יותר לשינוי ייעוד ולהתקדמות התהליך כמצופה.
2.קרקע פרטית באזור ביקוש. קיים מחסור בקרקעות נדל"ן באזורי הביקוש, בפרט קרקעות בבעלות פרטית. במרכז הארץ נותרו שטחים אחרונים ואלו אזורים שערך הקרקעות בהם עולה באופן תמידי ועל כן קיים בהם פוטנציאל רווח גבוה לטווח הארוך.
3.רכישת הקרקע מחברת נדל"ן יזמית בעלת ניסיון מוכח בתחום השבחת קרקעות – כאשר חברה כזו מזהה הזדמנות וטיימינג מוצלח והחליטה לרכוש את הקרקע המדוברת, סימן מצוין עבורכם. אתם יכולים להיות בטוחים שהקרקע נרכשה לאחר בדיקה מקיפה ונעשו כל הבירורים הנדרשים לבדיקת הכדאיות, כולל הערכת שמאי.
