הקשר בין עולם ההייטק לעולם הנדל"ן הוא קשר ישיר. כאשר שוק ההייטק צומח, הוא מעלה את המשכורות, ויחד איתן גם עולה רמת החיים. כתוצאה מכך, באופן בלתי נמנע ממש, גם מחירי הנדל"ן עולים. על אותו המשקל, כאשר השוק נמצא במשבר, גם שוק הנדל"ן מושפע מכך, ולכן נתונים מעידים על כך שחל שינוי בשוק הנדל"ן, מה שבא לידי ביטוי בדרכים שונות ומגוונות, החל במשרדים שעומדים ריקים ועד ירידת מחירים באזורי ביקוש הודות להאטה וירידה בהתעניינות.
למרות שבתחום הנדל"ן למגורים לא נמדד שינוי מהותי, עיקר ההשפעה היא על שוק המשרדים, כמו גם עם תחום הנדל"ן להשכרה. כיצד ההשפעה באה לידי ביטוי ומה המומחים אומרים על המצב?
בינתיים הם נוקטים באופטימיות זהירה, אולם ימים יגידו מה צופן העתיד.
נצפית: ירידת בהתעניינות בשווקי הנדל"ן השונים
המשבר בשוק ההייטק מתחיל להשפיע על שוק המשרדים, וניתן לראות ירידת מחירים חדה באזורי ביקוש בתל אביב אשר היו עד לא מזמן מאוכלסים על ידי חברות הייטק שונות. חברות ששכרו משרדים במחירים גבוהים, כבר אינן מגייסות כוח אדם אלא להיפך, הן מפטרות עובדים וכתוצאה מכך מחלחלת בהן ההבנה, שאם אין הרבה עובדים, גם לא צריך כל כך הרבה שטחי משרדים. מה שמוביל לביטול עסקאות או להאטה.
זה לא סוד, שוק המשרדים תלוי ביותר במגזר הטכנולוגי, החברות הגדולות ביססו אותו, כשהן שוכרות לעצמן שטחי משרדים נרחבים, קומות שלמות, ומ"ר אשר אינו מאוכלס, אלא מבוסס על חשיבה לבאות. עם זאת, לאחר שחברות מובילות כמו אינטל, גוגל, אמזון, מטה, מיקרוסופט וחברות נוספות בחו"ל הכריזו על קיצוצים מסיביים, שוק הנדל"ן המקומי מתחיל לחוש את הטלטלה ואנשים רבים יושבים על הגדר, למרות שבישראל העניינים עדיין יחסית די רגועים, עדיין ישנה חוסר וודאות המרחפת באוויר.
חוסר הוודאות – מוביל להקפאת תהליכים
כאשר האקלים הנוכחי מתאפיין בחוסר וודאות, הרבה יותר קשה לאנשים לקבל החלטות, וכתוצאה מכך, המון עסקאות, גם כאלו שהיו ממש רגע לפני מימוש, פשוט מוקפאות. המון עסקאות נדל"ן של עשרות אלפי מ"ר נעצרו, בגלל חוסר הוודאות ששולט בכל, והמון חברות גדולות מעדיפות לקחת רגע פסק זמן ולהמתין, כדי לבחון לאן הדברים אמורים.
"אין ספק שיש האטה בביקוש, במיוחד בשוק הנדל"ן המסחרי באזורים של ביקוש גבוה" טוענים המומחים מחברת כהן פליקס ונדלן נדלן המובילה פרויקטים רבים בתחום ההשקעות בנדל"ן למגורים, מסחר ותעשייה באזור ראשון לציון והמרכז ושותפה בהקמת מתחמי ה- 1000 וה- 2000 בראשון לציון. "מכיוון שחברות הייטק מבוססות על השקעות, כאשר יש אינפלציה והריביות גבוהות, המשקיעים מעדיפים לשמר על הארנק סגור מה שאומר, שכספם אינו מגיע לחברות הייטק, כתוצאה מכך, חברות ההייטק מצמצמות הוצאות, הופכות להרבה יותר מחושבות, קצה ההתנהלות הופך לאיטי יותר, ובין היתר גם שוק הנדל"ן מושפע מכך.
מחירים שנסקו לאחר הקורונה, שוב צונחים
עוד לפני התנודתיות שנגרמה ממגפת הקורונה מחירי משרדים היו מאוד גבוהים בישראל, אולם לאחר הקורונה המחירים הגיעו לשיאים חדשים באזור המרכז. בעיקר בשוק הנדל"ן המסחרי ונדל"ן משרדי. לכן על אף ולמרות שנצפית ירידת מחירים באזורי ביקוש, בכהן פליקס ונדלן נדלן מאמינים שירידת המחירים רק תחזיר את השוק למצבו הנורמלי.
לכן למרות שרואים האטה בשוק הנדל"ן המסחרי, ופחות התעניינות מטעם החברות הגדולות, בפועל שוק הנדל"ן עדיין לא נפגע באופן מהותי.
אז איך הפגיעה באה לידי ביטוי?
כרגע ישנו חוסר איזון, אשר בא לידי ביטוי באלפי מ"ר של משרדים אשר עומדים ריקים. חלק מהחברות הגדולות שכרו משרדים במחיר עתק, וכיום בשל המצב, מנסות לצמצם נזקים ולהשכיר את החללים במחירים נמוכים יותר. אם בעבר חברות ההייטק היו שוכרות שטחים עודפים, מתוך מחשבה על פיתוח עתידי, כרגע חברות רבות שואלות את עצמן אם זה הדבר הנכון לעשות במקום לקפוץ מעל היכולות הקיימות עם הוצאות בקנה מידה שלא יוכלו לעמוד בו, רק על שטחי משרדים.
בנוסף, ישנן גם ערים הקרובות לתל אביב, כמו למשל ראשון ציון, שבהן יש היקפים גדולים של בניה חדשה במחירים משתלמים יותר, כך שיזמים באזורי ביקוש יצטרכו להתאים את עצמם וליישר קו עם הפרשי המחירים, כדי למשוך אליהם את החברות הגדולות בשוק.
יחד עם זאת, המומחים אינם חושבים שאנו בדרך למפולת, אלא לירידת מחירים שתחזיר את השוק למצב שפוי, שכן כרגע הוא נמצא בשיא שלו. שוק המשרדים אולי סובל מאיזו האטה, וישנה ירידת מחירים של 10% עד 15% באזורי ביקוש, אולם זו יותר התאמת מחיר ריאלית.
אז מה בסוף? הנתונים ידברו בעד עצמם
מומחים בתחום הנדל"ן מאמינים שאנו נמצאים בתקופה חשובה שתעזור להבין האם מדובר בהאטה וירידת מחירים אמיתית, או בהאטה זמנית, או אולי אפילו עונתית. כיום ניתן לראות שחברות ההייטק הרבה יותר מחושבות, ומתנהלות בצורה מבוקרת, הן מבזבזות פחות, כדי לשמור על הראש מעל המים לאורך זמן ולא לטבוע בתקופה של משבר.
עם זאת, יש לציין שאם בוחנים את תחום ההייטק בישראל לעומת העולם, המצב לא בכי רע. בינתיים לא קורים דברים דרמטיים, ישנן עסקאות נדל"ן שנרקמות מתחת לפני השטח ונמצאות בשלבים מתקדמים, אך מכיוון שקצב העניינים מעט יותר איטי מהרגיל, כן שווה לקחת פסק זמן ולחכות, כדי לראות מה קורה בשוק ולאן הדברים מתקדמים, לפני שפועלים.
