החלטתם להשקיע, למנף את ההון הפרטי שלכם, להיכנס לתחום הנדל"ן או לנסות להביא הכנסה פסיבית הביתה? מצוין. בכתבה שלפניכם תוכלו להבין מעט יותר על האופציות השונות העומדות לרשותכם ובמיוחד על האפשרות של נדל"ן מסחרי. מהו נדל"ן מסחרי? מה ההבדל בינו לבין נדל"ן למגורים? מהם מעלותיו וחסרונותיו ומה חשוב לדעת רגע לפני שנכנסים לעסק הזה בכל המרץ.
מהו נדל"ן מסחרי?
אז מהו נדל"ן מסחרי? כל שטח שאינו מיועד למגורים. זה יכול להיות חנויות, משרדים, מרכז מסחרי, תחנת דלק, מפעל, אזור תעשיה, מחסנים ועוד. ישנם סוגים רבים ושונים בשוק הנדל"ן המסחרי וחשוב להיות ערים להבדלים ביניהם מכיוון שלכל אחד דרישות שונות , היצע וביקוש שונה, תשואה משתנה ועוד. בשונה מהשקעה ברכישת דירה מול האגם לדוגמא- שם תוכלו להיות רגועים שהיא בעלת ביקוש גבוה- למשרדים וחנויות, או כל נכס מסחרי אחר יכולים להיות אינספור עיכובים או תקלות שימנעו מכם לסגור עסקה במהירות. זאת אומרת שהחלק הראשוני של סגירת עסקה מול שוכרים פוטנציאלים ובעלי עסק יכול להיות תהליך ארוך ומתיש ולקחת זמן רב. אך לעומת זאת- התשואה שתניבו מאותו נכס, לאחר סגירת העסקה היא גבוהה בהרבה מדירה, יפה ככל שתהיה! התשואה שאתם יכולים לקבל על דירה היא באזור ה3-5% לעומת תשואה ורווח של 8 אחוז ואף 10%!
היתרונות של עסקאות נדל"ן מסחרי
אז מה היתרונות הבולטים של השקעה בנכס מסחרי? למה הוא כל כך משתלם ולמה ישראלים אוהבים נדל"ן מסחרי?
תשואה גבוה במיוחד
כמו שאמרנו כבר קודם- היתרון המשמעותי הוא התשואה הגבוהה והיציבה לאורך שנים לעומת נדל"ן פרטי. הרווח הגבוה נובע בעיקר משכירות שהיא יקרה יותר ובחוזה הנחתם בדרך כלל לתקופות ארוכות יותר ונותן שקט גם לשוכרים וגם למשכירים.
התפתחות מואצת
כמו כן רכישת שטח מסחרי באזורים מתפתחים כמו לדוג' מתחם ה1000, מהווים הזדמנות עסקית מעולה, מכיוון שבעתיד הביקוש באזור יגדל ומכך גם גובה השכירות, כל זה לעומת מחיר קניה זול יחסית של השטח.
השקעה זולה יותר
בכלל, באופן כללי רכישת שטח מסחרי הוא זול בהרבה מרכישת דירות למגורים, מה שמאפשר סף כניסה נמוך יותר לשוק. גם בעזרת הון קטן תוכלו לקבל תשואה יפה ומניבה.
החסרונות שבנדל"ן מסחרי לעומת דירות מגורים
ישנם כמה גורמים שחשוב לבדוק ולהיזהר מהם לפני רכישת נדל"ן מסחרי:
הצפת אזורי מסחר
לאחרונה יש צפי להצפה בתחום הנדל"ן המסחרי עקב בניה מואצת של אזורי מסחר, במיוחד באזורים מרכזיים מה שיכול להוביל לירידת מחירים. לכן מומלץ לבדוק היטב את פני השטח לא רק בהווה אלא גם בעתיד על מנת להימנע מאכזבות.
השקעה בנראות ובטיחות
עוד חיסרון הוא בבחינת ההשקעה הנדרשת כדי להתאים את הנכס למסחר. לעומת בית פרטי שניתן לשפץ אותו בסכומים נמוכים יחסית- נכס מסחרי צריך התאמות רבות לסוג העסק, אישורים ורשיונות כמו בטיחות אש וכדומה על מנת לפעול. ההשקעה גם בנראות החיצונית וגם בדרישות שמציג השוכר הפוטנציאלי זו השקעה כספית גבוהה. נכון שלאחר מכן תהנו מתשואה נאה וגבוה בהרבה לעומת דירת מגורים אך ההשקעה הראשונית עלולה להיות יקרה במיוחד בנכסים ישנים. במבנים חדשים, כמו מול האגם אתם יכולים להיות רגועים יותר מכיון שתצטרכו להשקיע פחות. הרבה פחות.
מיסים
גם המיסים שמשלמים על נכס מסחרי גבוהים יותר ויש לשלם אותם במלואם החל מהחודש שכירות הראשון. כן- גם בתקופות יובש.
אל תשכחו לקחת בחשבון!
ישנם כמה דברים שחובה לבדוק וחשוב לשים לב אליהם לפני שנכנסים לשוק הנדל"ן המסחרי. אלו פרמטרים שונים שעלולים להתקיל ועל כן מומלץ לבצע מחר עומק לפני שקופצים למים וכן להיעזר באנשי מקצוע המבינים בתחום:
יעוד הנכס ומיקומו
הרבה לא יודעים, אבל יש הבדלים גדולים מאוד בין סוגי הנדל"ן המסחרי וחשוב לבדוק היטב את מסמכי הנכס כדי לא להיות מופתעים. כמו כן השקעה בחנויות לעיתים משתלמת יותר מאשר השקעה ברכישת משרדים. גם בגלל ההשקעה הנמוכה שדומה יותר להשקעה בדירה, וגם בגלל יחסי נטו-ברוטו גבוהים יותר במבני משרדים. מיקומו של הנכס חשוב גם כן- במידה והנכס ממוקם באזור צדדי ושקט ללא תנועה ערה יתכן והביקוש לשכירות במקום כזה תהיה נמוכה. לעומת זאת נכס במיקום שעובר התפתחות בניה וחידוש פנים , או נכס הנמצא במיקום מרכזי מול האגם הוא בעל פוטנציאל לרווח גדול יותר בעתיד…
מיסוי וארנונה
על כל אחד שמעוניין לרכוש נכס מסחרי לבדוק היטב את השלכות המיסוי והארונה שיהיה עליו לשלם בהתאם לנכס. המחירים, העלויות והמיסים אינם אחידים והם משתנים בהתאם למיקום הנכס, לגודל הנכס, יעוד הנכס ועוד פרמטרים שונים. מומלץ להיעזר בעורכי דין ואנשי מקצוע כדי לבחור את השפעת המיסוי והתשלומים שעליכם לשלם בעת הרכישה וכן בעת השכרת הנכס.
אמינות ויציבות העסק
יש לבדוק את יציבות העסק ואת אמינות השוכר כמובן. בדקו היטב את השוק של תחום עבודתו של של המבקש לשכור את הנכס כדי לדעת עד כמה הוא יציב ורווחי ועד כמה הוא יחזיק מעמד לטווח ארוך.
