נדל"ן נחשב אפיק השקעה מקובל מאוד בישראל ובעשרים השנים האחרונות במיוחד. רבים אשר צוברים הון מסוים מחליטים להשקיע אותו ברכישת דירה להשקעה. דירה זו יכולה לתת את התמורה באמצעות השכרתה לאורך זמן או לחילופין באמצעות מכירתה במחיר גבוה יותר. ניתן גם לשלב בין השניים: להשכיר את הדירה למשך תקופה ולאחר מספר שנים למכור עם העלייה בערך הנכס, במיוחד אם נעשתה השבחה שלו (שיפוץ, הוספת שטח). השקעה בנדל"ן נחשבת בטוחה בעקבות העלייה המתמדת במחירי הנדל"ן והביקוש שרק הולך וגובר. אילו יתרונות יש להשקעה בנדל"ן? האם יש גם חסרונות? איך לבחור את המקום בו תרכשו דירה להשקעה?
יתרונות רכישת דירה להשקעה
בשל העובדה שמדובר בהשקעה גדולה, ישנם משקיעים פוטנציאליים שמתלבטים האם להשקיע בנדל"ן למגורים או עסקים או לבחור אפיק השקעות אחר. לרכישת דירה ובכלל נכס להשקעה ישנם מספר יתרונות בולטים:
- השקעה בטוחה בהשוואה להשקעות אחרות: השקעה בנדל"ן נחשבת להשקעה בטוחה. זאת, כפי שציינו, בשל העובדה שהביקוש לדירות רק הולך ועולה ויחד אתו מחירי הדירות. רכישת דירה והשכרתה נחשבת בטוחה מאוד ביחס לאפיקי השקעה כמו ניירות ערך, מט"ח ועוד. היא אפילו נחשבת בטוחה ביחס לאפיקי השקעה סולידיים אך עם זאת יש לה תשואה יפה. זו השקעה שכמעט אינה מושפעת מתנודות שישנן בשוק כפי שמניות, קרנות נאמנות או קופות גמל מושפעות.
- השקעה מניבה: כאמור, למרות הביטחון הרב שישנו בהשקעה בנדל"ן, עדיין יש לה תשואה יפה. חשוב לרכוש את הנכס בצורה חכמה תוך בחירה נכונה. פוטנציאל טוב ישנו לדירה הממוקמת באזור שהיום הדירות בו עדיין לא יקרות אך בעקבות פיתוח צפוי בו מחירי הדירות בו יזנקו בשנים הקרובות. כך קרה למשל ביוקנעם כאשר נסלל כביש 6 ממש בצמוד אליה. כבר במשך למעלה משני עשורים ישנה עליה הדרגתית במחירי הדירות כך שעם המתנה של מספר שנים עד מכירת הדירה אפשר לעשות רווח יפה. גם אם הדירה מיועדת לשכירות לטווח ארוך היא תניב תשואה יפה כי גם מחירי השכירות עולים במקביל למחירי הדירות. בנוסף, כל עוד הדירה משמשת לשכירות לפרטיים בסכום שלא עובר תקרה מסוימת וכל עוד זוהי דירה מושכרת יחידה ניתן לבחור במסלול פטור ממס, זאת לעומת אפיקי השקעה אחרים שחייבים במס. באופן כללי תשואה שנתית על דירה להשקעה נעה בין 3% ל 6% תלוי כמובן במיקום ובדירה עצמה. תשואה של 5% נחשבת תשואה יפה.
- תנאים נוחים לרכישת דירה להשקעה: כאשר מדובר על דירה להשקעה בבנקים רבים באים לקראת המשקיעים ומציעים משכנתאות בתנאים טובים יחסית, מה שמאפשר רכישה בצורה בטוחה ומשתלמת יחסית.
האם ישנם חסרונות לרכישת דירה להשקעה?
להשקעה בנדל"ן פרטי או עסקי יכולים להיות גם חסרונות לצד היתרונות הרבים:
- כל הביצים בסל אחד: השקעה של סכום גדול בנכס אחד, זאת בהשוואה לאפיק השקעה בניירות ערך בו ניתן לפזר את ההשקעה על פני מספר גדול של מניות כך שהפסדים במניה אחת לא יגרמו להתמוטטות ההשקעה כולה. שינויים לרעה באזור בו רכשתם את הנכס כמו בניית מפעל קרוב אליו יכול לגרום לירידת הערך שלו.
- רכישה מורכבת יותר: ביחס לרכישת מניה, קרן נאמנות או מט"ח, רכישת נכס היא מורכבת יותר. ישנם מיסים כמו מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה. התהליך יכול להיות ארוך יותר וכולל התעסקות בבירוקרטיה לא מעטה. אם מדובר בדירה יד שניה, לרוב נדרשת השקעה נוספת בה כדי שתניב תשואה יפה כמו שיפוץ כולל, הוספת ממ"ד או חדר הדורשים עבודה מול בעלי מקצוע רבים ועוד. הוצאות אלה צריכות אף הן להילקח בחשבון.
מה יש לבדוק לפני רכישת דירה להשקעה?
כאמור, להשקעה בדירה ובנדל"ן בכלל ישנם יתרונות רבים כך שאם עושים את הפעולה בצורה מושכלת תוך לקיחת שיקולים שונים בחשבון הנכס יהיה מניב והתשואה תהיה יפה. אז מה צריך לבדוק לפני?
- תשואה ורווח פוטנציאלי: לתשואה ולרווח יש קשר למספר פרמטרים, אחד המשמעותיים הוא המיקום. בשל המחירים הנמוכים יותר נטייתם של רבים היא לפנות לרכישת דירה להשקעה בפריפריה. עם זאת, בהסתכלות לטווח ארוך הדבר לא בהכרח יהיה משתלם יותר. אם זהו אזור בפריפריה שצפוי להתפתח משמעותית או להיות נגיש למרכז באמצעות סלילת כביש חדש (שוב, כפי שקרה ביוקנעם) יתכן שיש לכך יתרונות, אך עדיין למי שיש בידו האפשרות, רכישת נכס במרכז כנראה תניב תשואה יפה יותר. מרכז אינה הכוונה בהכרח בלב ת"א. פרויקט שנחשב כעת מבוקש מאוד הוא פרויקט האלף בראשל"צ, מתחם המשלב נכסים למגורים, עסקים, תיירות ועוד. לשילוב מגורים , עסקים ושירותים במקום אחד ישנו יתרון רב והיום הולך וגובר החיפוש אחר מגורים במקום בו הכול יהיה זמין ובהישג יד כך שהתשואה במקום כזה יכולה להיות יפה מאוד.
- מיסוי: ישנם שינויים לאורך השנים במס הרכישה וכדאי להתעדכן בו. כדאי לקחת בחשבון גם מס שבח שיוטל בעת מכירת הנכס בגלל העלייה בערכו מרכישתו ועד מכירתו.
להשקיע בנכס חדשני ועכשווי עם הפנים לעתיד
אם שיפוצי דירה יד שניה אינם מתאימים לכם, ישנן אופציות רבות ברכישת דירה להשקעה שהיא חדשה לגמרי. פרויקט האלף מאפשר לכם לא רק לרכוש דירה חדשה בבניין חדש אלא במתחם שכל כולו חדשנות. כך לא תידרשו להשקיע בדבר מלבד הדירה עצמה. תחסכו לעצמכם צורך בשיפוצים ושאר מטלות בהן כרוכה רכישת דירה יד שניה. בכלל, העובדה שתכנון המתחם פונה כולו אל העתיד, ושלדיירים המתגוררים במקום יהיה כל מה שנדרש לחיים איכותיים בתוך המתחם: מרכז מסחרי מגוון, שטחים ירוקים, מקומות תעסוקה, וגם הגישה אל מחוץ למתחם תהיה קלה ונוחה, בין אם באמצעות רכבת הנמצאת ממש קרוב, רכבת קלה ואוטובוסים וכן קרבה לצירים מרכזיים – כל אלה מגדילים משמעותית את הסיכוי לתשואה גבוהה.
