עיר היא לא רק שטח בנוי אלא גוף חי ודינמי. למשל, אזורים שבעבר היו המרכז השוקק של העיר מתרוקנים מעסקים, אזורים ששימשו רק למגורים הופכים לאזור עסקי בעקבות הקמת קניון . הדינמיות של העיר היא לשני הכיוונים, כך שאזור שהיה בעבר מרכזי ונדחק יכול לחזור ולהיות כזה עם המהלכים הרלוונטיים. כל התהליכים שבאמצעותם אזור משנה את פניו ומתחדש נקראים התחדשות עירונית. מדובר על הרבה יותר משיקום מבנה או הריסתו ובנייתו מחדש. לתהליכי התחדשות עירונית יש השפעה רבה על כל האזור ונדרשים גם מהלכים נלווים להריסה והבניה עצמן.
ביקוש גבוה ומצוקת שטחים- הגורם המרכזי להתחדשות עירונית
יש סוגים שונים של התחדשות עירונית השונים זה מזה בסדר הגודל של ההתחדשות, בדרך בה היא מתבצעת ובגורם היוזם. הצורך בהתחדשות עירונית נובע קודם כל מן הביקוש הרב לדירות מחד ומהחוסר שישנו בשטחים פנויים מאידך. כך עלה הצורך לנצל טוב יותר את שטחי הערים הבנויים במקום להקים שכונה חדשה שתופסת שטח נוסף וגם דורשת הקמת תשתיות מאפס או הקמת ישוב חדש.
כיצד מחליטים על מקום המתאים להתחדשות עירונית?
בכל עיר ישנן שכונות ותיקות שבהתאם לכך אחוז המבוגרים בהן גבוה. עם הזמן יותר ויותר תושבים מקוריים של אותה שכונה הולכים לעולמם וישנו רצון למשוך אל השכונה תושבים חדשים, במיוחד משפחות צעירות. זאת גם על מנת לרענן את השכונה ולהביא לתהליכי צמיחה בה. אז נעשית התחדשות עירונית במטרה להפוך את השכונה לאטרקטיבית ומתאימה לכמות אוכלוסייה גדולה בהרבה גם מבחינת תשתיות ושירותים. מאפיין נוסף לשכונות ותיקות הוא ניצול קרקע שאינו מיטבי. בעבר נבנו בתים נמוכים המתפרשים על פני שטח גדול יחסית. המגמה היום היא הפוכה: ניצול טוב של הקרקע באמצעות בניה לגובה. שכונות ותיקות נמצאות לרוב במרכז הערים, כי הן למעשה הגרעין העירוני ממנו החלה העיר להתרחב. המיקום המרכזי הופך את השכונות למבוקשות ובעלות פוטנציאל גבוה.
פינוי בינוי ותמ"א 38- שני מהלכים להתחדשות עירונית
שני מהלכי התחדשות עירונית מוכרים הם פינוי בינוי ותמ"א 38. פרויקט פינוי בינוי הוא לרוב שכונתי או מתבצע לפחות על מספר בתים. במסגרת הפרויקט הבתים הישנים נהרסים ונבנים מבנים חדשים המיועדים לכמות דיירים גדולה משמעותית. במהלך תקופת הבניה היזם מממן חלופת מגורים לדיירים ועם סיום הבניה הדיירים חוזרים אל הבניין החדש לדירה עליה סוכם מראש. הדירות החדשות יהיו גדולות יותר ועם תוספות כמו מרפסת, מעלית וחניה. במסגרת הפרויקט ישנו טיפול במרחב הכולל של אותו אזור: הקמת גנים ציבוריים, טיפול נרחב בתשתיות ועוד. תמ"א 38 הוא פרויקט מצומצם בו נעשית עבודה על בניין בודד. המטרה המקורית של תמ"א 38 הייתה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה אך מטרה זו הפכה רק לחלק מהעניין. המבנה עובר עיבוי וחיזוק תוך הוספת מספר קומות כך שכמות הדיירים בבניין גדלה. גם כאן לרוב ישנן תוספות כמו מעלית, חניה ומרפסת שמש.
הבדלים נוספים בין תמ"א 38 לפינוי בינוי
ישנם הבדלים בהיבטים שונים:
- הסכמת הדיירים: בתמ"א 38 נדרשת הסכמה של 66% מהדיירים ומדובר על דיירי מבנה אחד. בפינוי בינוי נדרשת הסכמה של 80% מכל דיירי המבנים האמורים להתפנות.
- אישורים לפרויקט: בתמ"א 38 קבלת האישורים תהיה קלה וקצרה יותר גם בשל העובדה שמדובר רק על בניין אחד וגם כי כבר ישנו גיבוי בתכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים. פינוי בינוי דורש הן אישור התכנית והן הוצאת היתרי בניה.
- מגורים בזמן הפרויקט: במהלך תמ"א 38 נשארים הדיירים להתגורר במקום, מה שיכול לשבש את שגרת החיים עד תום הבניה. בפרויקט פינוי בינוי הדיירים מקבלים חלופת מגורים עד סיום הבניה.
- משך הבניה: באופן טבעי תמ"א 38 יהיה קצר יותר מפינוי בינוי.
התחדשות עירונית- לא הכל ורוד
בשני סוגי ההתחדשות העירונית צצים בעיות וכשלים וישנה ביקורת על התהליכים מצד רשויות מקומיות או מומחים בנושא בינוי עירוני. ניתן לשמוע לא מעט על חברה שהחלה בפרויקט וקרסה תוך כדי כשהדיירים נשארים חסרי אונים. גם אם הסיטואציה לא קיצונית עד כדי כך, יכולות לצוץ בעיות כמו אי עמידה בלוח זמנים, ביצוע העבודה באופן לא יסודי מספיק, תשתיות שאינן משופרות במידת הצורך. לכן, בחירת היזם היא קריטית וצריכה להיעשות בזהירות רבה כשאת התהליך חייב ללוות עורך דין מטעם הדיירים. לעיתים הרשות המקומית עלולה לתקוע מקלות בגלגלים ולעכב את העניין. לעיתים הרשות המקומית דווקא רואה בתהליכי ההתחדשות העירונית נטל. ישנה ביקורת לא מעטה על כך שהפרויקטים נעשים באזורים שלא נועדו להכיל כמות כה גדולה של אוכלוסיה. גם אם ישנה בניה לגובה וכמות יפה של דירות, עדיין, התשתיות, נתיבי התחבורה, השירותים הקהילתיים ועוד אינם מספיקים לכמות כזו של אוכלוסייה. קשיים נוספים הם דיירים סרבנים שיכולים לעכב וגם למנוע את יציאת הפרויקט לדרך.
מחפשים דירה או עסק? לא תמיד התחדשות עירונית היא המקום
כיוון שעלולים לצוץ במהלך פרויקטים של התחדשות עירונית לא מעט קשיים, כדאי לחשוב כמה פעמים לפני רכישת דירה, למגורים או השקעה, בפרויקט כזה. כדאי במקביל לחפש גם פרויקטים חדשים שיענו על כל הצרכים ללא סימני שאלה על לוחות זמנים, האם הפרויקט יצא לדרך ומה תהיה התוצאה הסופית. דוגמה לכך היא מתחם האלף בראשל"צ. מצד אחד מתחם ה1000 נמצא במקום מרכזי מאוד: מערב ראשל"צ ומצד שני זהו מתחם הנבנה מאפס. כל התשתיות חדשות ומותאמות לכמות האוכלוסייה. המתחם מיועד מראש לשרת כמות אוכלוסייה גדולה ומגוונת ולכלול תמהיל של דירות מגורים, עסקים, מקומות תעסוקה ואף תיירות וכן שטחים ירוקים. המקום נגיש הן לצירי תנועה מרכזיים, הן לרכבת ולרכבת הקלה כך שהמקום מותאם באופן מדויק לכמות ומגוון התושבים שיאכלסו אותו.
