תנופת הבנייה הביאה לפריחה גדולה בנדל"ן והישראלים נענים בשמחה להיצע. הבעיה היא שבמקרים רבים מדי עדיין מתגלות תקלות בדירות חדשות שלא אמורות להיות משום שיש מי שאמור לפקח על כך שהן לא יקרו. להלן דגשים שיש לבדוק בכל פעם שמחפשים דירה לקנייה כדי לא ליפול בפח הזה שוב ושוב, ולהזהיר גם את מי שאתם מכירים שעומד לעשות טעות כזאת. כדאי לקנות דירה חדשה כשמוצאים כזאת במחיר שמתאים לכם, אבל חובה גם לבדוק אותה מהמסד עד הטפחות מבלי לוותר על אף בדיקה.
מי בונה את המיזם?
לפני שאתם קונים דירה בתור נדלן להשקעה חובה לבדוק מיהי החברה הקבלנית שבונה את המיזם. הביטוי קבלן לא מורשה מתייחס לכל קבלן שלא רשום בפנקס קבלנים בכלל או שאין לו את הסיווג הנכון בפרט כדי לבנות מבנה כזה. ענף הבנייה מורכב מפועלים ובעלי תפקידים רבים שחלקם הגיעו לשם בלית ברירה או ללא הסמכה, ולכן צברו את הידע שלהם תוך כדי עבודה וניסיון בשטח. יכול להיות שהם מומחים גדולים בתחום שלהם אבל כל עוד הם לא מוסמכים כקבלנים מורשים בסיווג שמתאים לכל דרגת מבנה שהם בונים, במבנה יש בעיה של היתר ורישוי. הקבלנים מסווגים לפי היקף הפרויקט והסכום שהוא עולה מדרגה 1 עד 5, שהיא הגבוהה ביותר. בכל דרגה הוא צובר יותר ניסיון להתמודד עם פרויקטים מורכבים ומסובכים שדורשים קונסטרוקציות מתקדמות יותר. היום זה אפילו עוד יותר חיוני משום שטכנולוגיות הבנייה בסטנדרטים הבינלאומיים מחייבות ידע רב והסמכה שאם אין לקבלן אותה המבנה יהיה בעל ליקויים רבים ולא בטיחותי. זה לא רק מסכן חיים זה גם גורם לכם לא לקבל את הביטוח שתרצו לעשות לדירה משום שהבניין פשוט לא עומד בדרישות.
רישומים והיתרים חוקיים
קבלנים ויזמים רבים מדי עדיין מסתירים מהלקוחות שיש להם בעיות רישום בטאבו, שהדירה אולי לא תהיה רשומה על שמם ושלאהתקבלו כל ההיתרים החוקיים הנדרשים לבנייה הזאת ולכן הם גם ברוב המקרים עוברים על החוק בבנייה בלתי חוקית. ההשלכות אינן בעייתיות רק לקבלנים שעלולים לעמוד על כך לדין כי אם גם לדיירים וללקוחות שלא יוכלו לקבל ביטוח או שירותים מהרשות המקומית במקרים שבהם תידרש הריסה מסוימת או שהעניין יידון בבית המשפט. כמו כן, בעיית רישום בטאבו חושפת אתכם לכך שתאבדו את הנכס אם מי שהנכס שלו באמת עלול להישפט ולאבד אותו בגלל חובות ולכם לא יישאר דבר.
הסתרת מידע על מפגעים סביבתיים
גם אם עשיתם את התחקיר שלכם על האזור שבו קניתם דירה לפני שתבחרו נדלן להשקעה אתם עלולים לגלות שהוא אזור בעייתי מבלי שגילו לכם. זה יכול להיות אזור שלא שמתם לב שיש לו תכניות שונות משסיפרו לכם, כמו אזור תעשייה או אתר עירוני מסוים שפעילותו לא תנעם לכם בגלל המטרדים שהוא יוצר, או גרוע מזה – תכניות של העירייה להתיר ליזמים פרטיים לבנות עוד מיזמים שיהפכו את החיים שלכם ללא נוחים לכמה שנים טובות בגלל הבנייה הבלתי פוסקת ובגלל קשיי התנועה שיהיו באזור. זה נכון במיוחד גם בגלל אי גילוי נאות של מפגעים סביבתיים כמו זיהומי קרקע ואוויר שלא ידעתם עליהם.
תחבורה – נכון לעכשיו או בעתיד?
רבים משווקים את הפרויקטים שלהם כקרובים לנתיבי תחבורה ראשיים ושיש להם מספיק מקומות חניה בשכונה עצמה כדי שלכולם יהיה מקום. לא תמיד זה נכון אבל את זה מגלם רק לאחר מכן, כשנלחמים על כל מקום חניה באזור ומבינים שזה חיסרון רציני שמונע מכם ליהנות באמת מהדירה. דיירים רבים מדי אינם בודקים תכניות מתאר ותכניות בנייה אזוריות כדי להבין אם השכונה החדשה שצצה לה במקום מסוים אכן עומדת להיות מחוברת בשלב כלשהו לנתיבי תחבורה מרכזיים. זאת הסיבה שבגללה בודקים את כל דרכי הגישה לפני כן, מודדים זמנים כדי לוודא שיש לכם זמן הגעה סביר לעבוד וללימודים או שפשוט קונים דירה קרובה למקום העבודה שלכם אם זה אפשרי. כמו כן, יש לבדוק בתכניות את פתרונות החניה המוצעים לכם מראש.
ליקויי בנייה – הבעיה בה"א הידיעה
אחת הבעיות הקשות ביותר היא בעיית ליקויי הבנייה שחובה להדגיש את חשיבותה. מפקח הבנייה שאמור להיות מועסק על ידי חברת בנייה רצינית אמור לגלות את כל הליקויים תוך כדי הבנייה מרמת התשתיות והחפירות בקרקע ועד הגימור של המבנה. למרבה הצער, למרות כל הבדיקות המחמירות ולמרות כל התקנים והאישורים וההיתרים והביקורים של המפקחים, עדיין יש לא מעט ליקויי בנייה שאינם נקלטים בזמן ולכן גם לא מתוקנים תוך כדי הבנייה. זה אומר שאת כל הליקויים האלה חובה לאתר לאחר מכן, לאחר מסירת הדירה ובהתאם לחוק שמחייב תיקון ליקויי בנייה בתוך תקופת זמן מוגדרת מראש. יש כמובן ליקויים שמגלים רק לאחר מכן והם משפיעים על איכות החיים ועל המבנה כולו, ואנחנו רואים מדי פעם משפטים נגד קבלני בנייה של פרויקטים מפוארים ויוקרתיים שפשוט לא עמדו בכך ונאלצים לפצות ולתקן. הבעיה היא שלא כל ליקוי אפשר לתקן בקלות ויש מהם כאלה שפשוט מסכנים את הבניין ואת בטיחות ובריאות הדיירים, וזה כבר הרבה יותר חמור מאשר ליקויים קוסמטיים ברמת החומר שבו השתמשו לצורך הטיוח והצביעה. רצוי ללמוד מניסיון ולבדוק פרויקטים קודמים של החברה כדי להבין את רמת ליקויי הבנייה שלה, שחלקם בוודאי קורים גם בשוגג, והאם היא עומדת בכל ההבטחות לתקן אותם.
