כל מה שאתם צריכים לדעת על תב"ע
אחרי שהיו לכם הרבה מאוד דילמות, הגעתם למסקנה שעכשיו זה הרגע הנכון להשקיע בנדל״ן? תמיד הכספים שלכם היו מושקעים במקומות אחרים, כמו מניות סוגים שונים, והיום אתם רוצים לקנות דירה? או אולי להשקיע במשרד כלשהו? אם כך, ברור מודע גם אתם חושבים על מתחם האלף. למעשה, המתחם הזה מביא איתו משהו חדש ושונה מכל מה שאנחנו מכירים כאן בישראל. הוא מביא איתו את השילוב הנכון בין מקום שיש בו גם מרכזי עבודה ומשרדים אך גם מגורים. מדובר על שילוב שמתאים מאוד לעידן המודרני שבו אנחנו חיים, כך שברור מדוע לא מעט אנשים חושבים על האופציה הזאת ורוצים לבחון אותה מקרוב. מה שכן חשוב שתדעו, זה שבין אם אתם מתעניינים ברכישת נכס במקום כמו מתחם האלף ובין אם מעניינים אתכם נכסים אחרים, תב״ע זה מושג שאתם חייבים להכיר.
למה גם השקעה במקום כמו מתחם האלף דורשת בדיקת תב״ע?
עוד לפני שננסה להבין מדוע גם כאשר אתם חושבים על השקעה כמו במקום כמו מתחם האלף עליכם לבדוק את נושא התב״ע, צריך להבין מה זה בכלל אומר. כאשר מדברים על תב״ע מדברים על תכנית בניין עיר. מדובר על מסמך שיש לו תוקף חוקי שלמעשה מסדיר את השימוש בקרקע לגבי שטח מסוים. למשל, במסמך כמו תב״ע כתוב איזה סוג של שימוש ניתן לעשות לשטח. במסמך הזה אנחנו נוכל לראות האם כאשר מדברים על מתחם האלף מדברים על מקום שהייעוד שלו הוא בניה למגורים? או שאולי מדובר על מקום שהייעוד שלו הוא בניה מסחרית. מה שכן, ניתן לראות שבשנים האחרונות, בדיוק כפי שקורה במקום כמו מתחם האלף, יש עירוב שימושים. כלומר, באותו שטח מסוים אפשר גם לבנות לצורך מגורים וגם לצורך תעסוקה. זו תופעה שלא הייתה קיימת בעבר אך היום היא הפכה להיות נפוצה יותר, שכן היא מתאימה יותר לעידן שבו אנחנו חיים.
החשיבות של בדיקת תב״ע לפני רכישת דירה
בין אם אתם חושבים על מתחם האלף ובין אם אתם חושבים על נכסים אחרים לרכישה, אין ספק שעל מסמך כמו תב״ע אתם לא יכולים לוותר. אם, למשל, ממש על יד המקום שבו אתם רוצים לקנות דירה התקבל אישור לבניית פארק גדול, בהחלט ייתכן שזה יעלה את ערך הנכס שלכם בעתיד. לעומת זאת, אם יש אישורים לבנות הרבה מאוד יחידות דיור בבניינים גבוהים במקום, עלול להיות שזה דווקא יפגע בערך הנכס. אותם בניינים גבוהים עלולים להסתיר את הנוף וגם לגרום לצפיפות כך שברור מדוע במקרה כזה בדיקת התב״ע דווקא תוכיח שכנראה שתהיה פגיעה בערך הנכס. חשוב לדעת: במידה וניתן להוכיח שאכן ערך הדירה נפגע בצורה משמעותית בגלל תכניות שנעשות באזור, ייתכן ותוכלו לתבוע פיצויים מהוועדה המקומית לתכנון ובניה. אומנם מדובר על תהליכים ארוכים ביותר ולא על עניין זריז ומהיר, אך בכל זאת, בהחלט יתכן שבסוף תהליך כזה תקבלו פיצוי משמעותי.
איך מאתרים תב״ע ועד כמה זה באמת מסובך?
למרות שמדובר על מסמך שיש לו חשיבות אדירה כשרוצים לקנות דירה, אנחנו רואים שבפועל לא כל כך קל לאתר אותו. הבעיה היא שניתן לאתר תב״ע באחד מאותם אתרים של מנהלי התכנון בארץ ובעיריות המקומיות, ולא מדובר על אתרים מאוד ידידותיים. יחד עם זאת, יש למסמך הזה חשיבות רבה, ולמעשה, פעמים רבות אנשים מוותרים בסופו של דבר על רכישת דירה כזו או אחרת אם ניתן לראות בתב״ע שהתכניות בעייתיות. חשוב להבין שאם אתם עומדים לקנות דירה עם נוף עוצר נשימה ובסופו של דבר תכניות הבניה במקום מעידות על כך שהנוף יוסתר כולו, הרי שאולי תשנו את דעתכם לגבי הרכישה.
שלבים שונים בדרך לקבלת אישור תב״ע
במידה ואתם כבר מחזיקים בנכס מסוים ורוצים לבנות בו משהו או לעשות שינויים כלשהם, חשוב שתבינו שלא מדובר על עניין של מה בכך. כלומר, נשאלת השאלה: עד כמה זה מסובך לקבל אישור תב״ע כדי לבצע שינויים שונים? השלבים הם רבים והם כוללים פרטים כמו:
- בחינה של המצב הקיים בשטח
- תכנון של השטח על ידי אנשי מקצוע מומחים
- הגשה של כל תכניות הבניה הרצויות
- ועדה מקומית
חשוב להבין שללא אישור הוועדה כל בניה לא באמת תהיה חוקית. מה שכן, במידה והוועדה לא נתנה את אישורה, זה עדיין לא אומר שצריך לוותר. יש אפשרות להגיש בקשות לוועדות מחוזיות וערעורים שונים, כך שבהחלט יכול להיות שבסוף הדרך כן ניתן יהיה לבצע את הבניה הרצויה.
הכינו את עצמכם לתהליך ארוך
עוד נקודה שצריך להבין, היא שכדי לקבל אישור לשינוי של ייעוד קרקע או כדי לבנות ולהרחיב נכס קיים, צריך אישורים של גורמים שונים. אותם גורמים הינם ממשלתיים ולכן ברור מדוע זה לא משהו שקורה במהירות. זו גם בדיוק הסיבה שבגללה כדאי להתחיל את העניין כמה שיותר מהר, שכן בצורה כזאת לפחות תוכלו להיות בטוחים שאתם בכיוון הנכון. זה נכון לגבי אנשי פרטיים שמעוניינים לבצע שינויים כלשהם אך זה נכון, כמובן, גם לגבי קבלנים שרוצים לבנות על פני שטח רחב ידיים. כך או כך, כאמור, לפני רכישת נכס חשוב מאוד לראות את התב״ע של האזור.
