אל תרכשו דירות בראשון לציון לפני שתקראו את זה
היום כולם מדברים על זה והאמת היא, שכבר אי אפשר להתעלם מכך: הארץ כולה נמצאת בבניה. מעבר לכל אותם מבנים חדשים שאפשר לראות בערים השונות בישראל, יש כמובן גם לא מעט פרויקטים שונים של תמ"א 38. זה קורה במגוון רחב של אזורים מגורים, שכך שניתן למצוא דירות בראשון לציון שעברו, או עוברות, תמ"א 38 אך ניתן גם למצוא דירות כאלה באזורים אחרים בארץ. אתם תוהים האם גם בבניין שלכם ניתן יהיה לעשות פרויקט כזה? מתלבטים האם זה כדאי ואיך מתחילים? עיינו במאמר שלפניכם וקבלו את כל הפרטים והתשובות בנושא.
איך בוחרים באיזה דירות בראשון לציון כדאי ואפשר לעשות תמ"א 38?
אם ניקח לדוגמא את ראשון לציון, אנחנו יכולים להסתובב ברחבי הארץ ולראות שיש הרבה פרויקטים של תמ"א 38 שנמצאים בביצוע. יחד עם זאת, נשאלת השאלה: מהם הגורמים שמשפיעים על בחירת המבנים שבה זה משתלם לעומת מקומות אחרים שבהם זה פשוט לא קורה? כדי להבין זאת צריך ללכת צעד אחד אחורה. תמ"א 38, במקור, היא תכנית לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה, שכן המיקום של מדינת ישראל מועד לפורענות במובן הזה. מה שיפה בתכנית הזאת, הוא שכאשר פרויקטים כאלה יוצאים דרך, כל הצדדים שמעורבים בהם יוצאים מורווחים. אותם בעלי דירות בראשון לציון יקבלו, בסוף הפרויקט, דירות בעלות ערך רב יותר, כי תהיה בהן חניה פרטית וניתן יהיה אפילו להגדיל את שטח הדירות. לא אחת תהיה גם תוספת של מעלית לבניין ויתבצע, כמובן, גם שיפוץ בחדר המדרגות כולו. כל הפעולות האלה יובילו להעלאת ערך הדירה ולכן ברור מדוע הדיירים עצמם מעוניינים בכך. מהצד השני נמצאים הקבלים שלמעשה יקבלו זכויות בניה. משמעות הדברים היא שהם יוכלו, לבנות עוד דירות באותו בניין, למכור אותן וליהנות מרווח משמעותי ביותר.
באיזה מבנים יש זכאות לבצע תמ"א?
כדי להבין באיזה דירות בראשון לציון ניתן יהיה לבצע תמ"א 38 חשוב להכיר את לשון החוק. ישנם מספר פרמטרים שמשפיעים על העניין והם:
- הבניין שבו עושים תמ"א 38 לא יכול להיות בניין שנקבע להריסה.
- זה חייב להיות בניין עם פחות 2 קומות ועם שטח של עד 400 מ"ר.
- זה צריך להיות בניין שהיתר הבניה שלו הוצאה לפני ה1 לינואר 1980.
- חשוב ביותר שזה יהיה בניין שאינו עומד בתקן הישראלי לרעידות אדמה.
אם תהיתם כיצד הקבלנים נכנסו לתמונה, חשוב להבין: במקום התכנית הזאת הייתה באחריות המדינה. יחד עם זאת, העלויות של הבניה כל כך גדולות, עד כי לא הייתה ברירה אלא לאפשר ליזמים שונים לקחת על עצמם את העניין. מה שכן, אותם קבלנים שרוצים להיכנס לפרויקטים כאלה, למעשה משתמשים בזכויות הבניה של בעלי הדירות, וכאן בדיוק נכנס לתמונה הרווח של בעלי הדירות עצמם.
המורכבות בחידוש בניינים ודירות
לכאורה, פרויקטים של תמ"א 38 הינם מאוד כדאיים, כך שניתן היה לצפות שבאינספור דירות בראשון לציון יתבצע החידוש. עם זאת, בפועל אנחנו רואים שזה לא כך, ויש לכך מספר סיבות. בראש ובראשונה, יש כאן עניין של כדאיות. כלומר, אם היזם לא חושב שכדאי לו להיכנס לפרויקט מסוים כי לא יהיה לו למי למכור את הדירות שהוא יבנה, הוא יוותר על כך מראש. הגורם השני שמוביל לבעיות רבות בפרויקטים כאלה, אלה הן למעשה הרשויות המקומיות. חשוב להבין שהרשויות המקומיות הן אלה שצריכות לתת את אישורן לכל פרויקט ופרויקט בכל עיר ועיר בישראל. העניין הוא שעם חידוש המבנים מתחדשת גם העיר, וזה אומר שהעירייה צריכה להשקיע לא מעט כספים בתשתיות כדי לעמוד בכל החידושים הללו. זה מה שמונע לא אחת מרשויות מקומיות כאלה ואחרות לא לתת את אישורן לעניין.
העברת זכויות הבניה ליזם
כאשר רוצים לנסות ולקדם פרויקט תמ"א 38 בבניין דירות בראשון לציון או בכל עיר אחרת בארץ, צריך יוזמה. היוזמה יכולה להגיע או מצד הדיירים או מצד הקבלן, ובמקרה האידיאלי, היא תגיע משני הצדדים גם יחד. כתוצאה מכך שהרבה מאוד גורמים מעורבים בעניין, טבעי שתתעורר השאלה: מה עושים אם לא כל בעלי הדירות מסכימים לעניין? בנקודה הזאת חשוב להבין: אין צורך לקבל הסכמה מלאה, שכן גם 66% זה מספיק כדי שהפרויקט ייצא לפועל. בנוסף, כתוצאה מכך שלמעשה בעלי הדירות "מוכרים" את זכויות הבניה שלהם לקבלן, הם חייבים לוודא שהם יקבלו תמורה הוגנת. זו בדיוק הסיבה שבגללה בכל פרויקט כזה צריך אנשי מקצוע שיוכלו לייצג גם את הדיירים. אנשי מקצוע כאלה יכולים להיות שמאי מקרקעין, עורכי דין ואנשי מקצוע נוספים שהמומחיות שלהם היא פרויקטים שונים של תמ"א 38 ברחבי הארץ. עוד אפשרות בשנים האחרונות זוכה להתעניינות במקומות רבים, היא האפשרות שבעלי הדירות יהיו גם היזמים של הפרויקט. במקרה כזה הם יממנו מכיסם הכול ולמעשה רק ישכרו את שירותיו של הקבלן לביצוע העבודה. מה שבטוח זה שכדי שפרויקט כזה לא רק ייצא לדרך, אלא גם יתבצע כמו שצריך ויסתיים בזמן, יש לעבוד בצורה מסודרת. לכן, במידה וגם אתם רוצים לבדוק את כדאיות העניין לגבי דירות בראשון לציון או בערים אחרות, רצוי שתבחרו תחילה את אנשי המקצוע המובילים שילוו אתכם לכל אורך הדרך.
