הביקוש הרב לדירות מצד אחד וההיצע הנמוך של דירות קיימות וגם מספר נמוך של התחלות בניה העלו את הצורך למצוא פתרונות למצוקת הדיור שישנה. עידוד פרויקטים של התחדשות עירונית, בעיקר פרויקטים של פינוי בינוי הוא אחת הדרכים שמצאה הממשלה להגדלת היצע הדירות בתוך שטח נתון. סדרת תיקונים לחוק תכנון ובניה שאושרה על ידי ועדת הפנים של הכנסת ממש לאחרונה מהווה התחלה למצב נורמלי יותר של נושא הדיור והגעת מחירי הדירות למחירים סבירים יותר. כמובן שזוהי התחלה ונדרשים שינויים נוספים אך כל צעד בכיוון הוא משמעותי. מהם השינויים שאושרו בתחום ההתחדשות העירונית ופינוי בינוי?
הפחתת היטל השבחה- דרך לעודד יזמים להשקיע בפרויקטים
היטל השבחה הוא מס המוטל על בעל מקרקעין או חוכר לתקופה ארוכה. התשלום ניתן לוועדה המקומית לתכנון ובניה ברשות המקומית בה נמצא הנכס בשל מתן היתר לתכניות בניה המעלות את ערך הנכס. אם ברוב המיסים וההיטלים ברור האם אותו היטל מוטל על המוכר או על הקונה, כאן הוא יכול להיות מוטל על אחד מהם, תלוי מתי אושרה תכנית הבניה המעלה את ערכו של הנכס. גם אם המוכר עצמו לא מימש את התכנית שאושרה ובנה עוד כשהיה הבעלים, ההנחה היא שנהנה מן ההשבחה ואישורה מגולם במחיר שגבה. עד לשינויים בחוק שעומדים לחול בקרוב גובה ההיטל היה 50% מערכה של ההשבחה, כאשר לרשות המקומית היתה הזכות להפחית את שיעור ההיטל ל 25% במקרים מסוימים באישור משרד הפנים ואף לבטלו. במסגרת השינוי ברירת המחדל תהיה 25% מערך ההשבחה כשלרשות המקומית יש את הזכות לשנותו באזורים מסוימים. כך תוכל הרשות המקומית לעודד פעילות יזמים באזורים בהם הדבר משמעותי ותורם יותר.
פטור ממס שבח על כל דירה במתחם
עניין נוסף שהרתיע רבים מבעלי דירות להיכנס לפרויקט פינוי בינוי הוא העובדה שעד כה יכל כל דייר לקבל רק דירה חדשה אחת עם פטור ממס שבח ובמע"מ אפס. הדבר מנע מדיירים אשר בבעלותם יותר מדירה אחת להיכנס לפרויקט כי על יתר הדירות שבבעלותם היו צריכים לשלם מס שבח ומע"מ. דוגמה טובה לכך היא חברת עמידר אשר בבעלותה דירות רבות במבנים אשר היו מועמדים לפינוי בינוי והיא סירבה לאשר את הפרויקט בגלל סכומי המס הגבוהים. התיקון לחוק קובע כי גם מי שיש לו יותר מדירה אחת בפרויקט יקבל פטור ממס שבח ומע"מ על כל דירה שבבעלותו ולא רק על אחת. הדבר אמור לשחרר את הצינור ולאפשר זרימה טובה יותר של פרויקטים. הרשויות אמורות לאפשר זאת גם בפרויקטים חתומים שטרם החלו. עם זאת, כיוון שהתנאי לחוק הוא קבלת דירה תמורת דירה, במקרה בו דייר שבבעלותו דירה אחת יקבל שתי דירות קטנות, הוא יצטרך לשלם את המס. כך קורה שהחוק מיטיב עם בעלי האמצעים יותר מאשר עם אלה שיש להם פחות במקרה שתמורת דירה גדולה מקבל הדייר שתי דירות קטנות.
צורך בהסכמה של פחות דיירים ליציאת פרויקטים לדרך
פעמים רבות יש את כל מה שנדרש על מנת להתחיל בפרויקט פינוי בינוי. הדבר היחיד אשר תוקע מקל בגלגלים הוא הדיירים אשר לא מעוניינים בפרויקט. עד כה היה נדרש רוב של 80% מבעלי הדירות על מנת להוציא פרויקט לדרך. בעקבות התיקון יהיה ניתן להסתפק ברוב של 66%. רוב זה יידרש בכל אחד מהבניינים שבמתחם ולא בספירה כוללת של סך כל הדיירים במתחם. בנוסף, אם ישנו דייר שבנה באופן לא חוקי, למשל על הגג או הרחיב את דירתו ללא היתר בשטח החצר לא יחשב בספירה כיוון שסביר להניח שהאינטרס שלו לפרויקט יהיה נמוך יותר. ההפחתה ל 66% היא משמעותית ופעמים רבות זה בדיוק החלק שיעשה את ההבדל בין פרויקט שמתבטל לבין כזה שיוצא לדרך.
עידוד פרויקטים של פינוי בינוי ופחות תמ"א 38
חלק מההקלות וההטבות חלות על שני סוגי ההתחדשות העירונית וחלקם חלים רק על פרויקטים של פינוי בינוי. נמצא שפרויקטים של פינוי בינוי תורמים יותר מאשר תמ"א 38. עם הריסה מלאה של מספר בבניינים ובניית מתחם בניינים חדש ניתן לחולל שינויים גדולים יותר בנוף העירוני. אחת ההקלות שניתנו לפינוי בינוי ולא לתמ"א 38 הוא עניין הרוב הנדרש על מנת להוציא פרויקט לדרך. בפרויקטים של תמ"א 38 עדיין יידרש רוב של 80% מהדיירים ולא 66%. גם ההקלה במס שבח שבפרויקטים של פינוי בינוי חלה על כל הדירות שבבעלותו של אדם מסוים בפרויקט אינה חלה בתמ"א 38. כאן עדיין מדובר על פטור ממס שבח ובמע"מ אפס על דירה אחת בלבד.
אפשרות לבעלי הדירות לצאת מפרויקט בצורה קלה יותר
כחלק מהניסיונות לעודד פרויקטים של פינוי בינוי, חל תיקון דווקא בחלק בחוק העוסק בביטול פרויקט מול יזם מסוים. החוק היום קובע כי על יזם לחתום על הסכם עם 60% מהדיירים תוך 5 שנים אחרת הפרויקט יכול להתבטל. התיקון קובע שהיזם צריך לחתום תוך שנתיים על הסכם עם 50% מהדיירים ותוך 4 שנים עם 60% מהדיירים אחרת ביכולתם של הדיירים לבטל את ההסכם והפרויקט. בנוסף, תוך ארבע וחצי שנים מיום חתימת ההסכם עם הדייר הראשון צריך היזם להגיש תכנית פינוי בינוי. אם לא יעשה זאת, זכותם של הדיירים לבטל את הפרויקט.
לסיכום, תכניות פינוי בינוי מקבלות עידוד משמעותי ויכולות לפרוץ קדימה בשנים הקרובות בעקבות ההקלות השונות שניתנו. לא רוצים לחכות? מתחם ה1000 בראשל"צ מחכה לכם כבר עכשיו עם שלל אפשרויות. בין אם אתכם יזמים שמעוניינים לבנות ולשווק, חברות שמעוניינות להתמקם בעיר העסקים והמגורים החדשה, מחפשים דירות למגורים בגדלים שונים, או רוצים לפתוח חנות או מלון במתחם- כל האפשרויות פתוחות לפניכם.
