ככל שעולה הביקוש לדירות ומחירן של דירות, הן לרכישה והן לשכירה עולה, כך הופך נושא פיצול דירות לרלוונטי יותר. הנושא רלוונטי במיוחד עבור קהל יעד צעיר אשר חי לבדו ואין בידו לשלם שכירות (או לרכוש) דירה סטנדרטית של ארבעה חדרים והוא מעוניין בדירה קטנה. סטודנטים למשל הם קהל יעד לנושא פיצול דירות. אם בעבר סטודנטים רבים גרו בדירות שותפים, היום רבים מהם מחפשים לגור בדירה מפוצלת כך שישלמו שכר נמוך אך עדיין יזכו לפרטיות. כמובן שמצד בעלי נכסים ישנו עניין בפיצול הדירה למספר דירות על מנת להרוויח שכר דירה שישלם כל שוכר. האם פיצול דירות הוא חוקי בכל מצב? כיצד מבצעים את ההליך באופן חוקי?
מהו החוק היבש בנוגע לפיצול דירות?
על פי החוק, שינוי פנימי בדירה המביא לחלוקה שונה שלה לחדרים או אזורים אך אינה משנה את מספר יחידות הדיור היא מותרת ואינה דורשת היתר כלשהו. לעומת זאת, שינוי המוסיף יחידות הדיור דורש היתר בניה ואם לא קיבל היתר כזה הוא אסור על פי חוק. מתן היתר בניה תלוי בכל רשות מקומית אשר היא זו שבידה הסמכות לתת את ההיתר. ניתן לקבל היתר באישור מהנדס העיר כל עוד עומדים בכמה כללים: כל עוד שטח הדירה שנוצרת לאחר הפיצול אינו נמוך מ-30 מ"ר, כל עוד מספר הדירות הנוספות בשל הפיצול אינו עולה על 30% מסך הדירות הקיימות בבניין וכל עוד לא יוצרים שינוי במבנה החיצוני של הבניין ובתשתיות שבו (אינסטלציה, חשמל וכו'). הדבר כרוך גם בהסכמת 75% מבעלי הדירות בבניין. עם זאת, גם אם עומדים בתנאים אלה הרשויות אינן נותנות היתר בקלות. בעל דירה אשר מפצל את הדירה ללא היתר עובר על החוק וצפוי להיפתח תיק פלילי נגדו. העונש על כך צפוי להיות קנס גבוה וגם צו הריסה לדירה.
איך ניתן לפצל דירות בכל זאת?
על פניו נראה שפיצול דירות אמור להיות נדיר מאוד בארץ כיוון שהליך זה בו יהיה ניתן גם למכור את היחידות כדירות נפרדות אינו מותר ברוב המקרים. עם זאת, במיוחד באזור המרכז ניתן למצוא לא מעט דירות שפוצלו, גם אם לא על הנייר, הן פוצלו מבחינה מעשית כך שבדירה אחת ישנם מספר שוכרים. איך ניתן לעשות זאת? הפרצה בחוק המאפשרת לעשות זאת היא העובדה שהגדרתו של המונח "דירה" הוא רחב יחסית כך שניתן לתת פרשנויות שונות לשאלה מהי דירה. אמנם השוכר מקבל דירה ללא שותפים (ברוב הפרמטרים), אך מבחינה רשמית למעשה זוהי דירת שותפים משודרגת. זאת כל עוד שמים לב למספר נקודות שמשאירות את הדירות המפוצלות כדירה אחת על הנייר.
למה לשים לב כדי שהדירה תיחשב ליחידה אחת?
כדי שהדירה, למרות היותה מפוצלת בפועל תיחשב כדירה אחת יש לשים לב למספר נקודות:
- מטבח: אחד הפרמטרים הקובעים האם יחידת דירות נחשבת באופן רשמי לדירה הוא האם יש בה מטבח. כל עוד אין מטבח בכל יחידה מפוצלת של הדירה, היא תיחשב כחלק מהדירה ולא יחידה עצמאית. אם הדבר מתאפשר מבחינת מיקומו של המטבח כך שלא יוצא שדייר אחד "מטייל" בדירתו של האחר על מנת להגיע למטבח, ניתן שיהיה מטבח אחד לכל הדיירים. אם הדבר לא מתאפשר, צריך לנסות ולמצוא פתרונות כמו מטבח אחד חלבי ואחד בשרי כך שעדיין יהיו שני מטבחים שישרתו את הדיירים.
- דלתות פנים בין היחידות: פרמטר נוסף לדירה הוא דלת כניסה. אם בין היחידות יפרידו דלתות פנים אך תהיה כניסה ראשית אחת, הדבר נראה שמדובר בדירה אחת עם מספר חדרים בתוכה ולא יחידות דיור עצמאיות.
- מונה חשמל אחד: לדירה המוגדרת כיחידת מגורים עצמאית צריך להיות מונה חשמל משלה. כל עוד אין ליחידות המפוצלות מוני חשמל נפרדים ניתן בקלות רבה יותר להוכיח שמדובר בדירת מגורים אחת. כד לעשות זאת כדאי להגיע עם הדיירים להסכמה שיחלקו בחשבון החשמל באופן שווה או ימצאו דרך להעריך כל אחד את חלקו היחסי (למשל בהתאם לזמן שהיה בדירה).
- אמבטיה ושירותים: כאן דווקא החוק עומד לטובת בעל הדירה (וגם לטובת הדיירים) שכן מותר שיהיו בדירה מספר חדרי שירותים ואמבטיה (כפי שישנם ביחידת הורים).
- הצמדות לתכנית המקורית של הבניין: כאמור, חשוב ביותר להיצמד לתכנית המקורית של הבניין ולא לבצע שינויים במעטפת הבניין או במערכת התשתיות. שינוי תשתיות הבניין עלול ליצור עומס רב יותר מבחינת התשתיות של הרחוב או השכונה, וזוהי אחת הסיבות לכך שרשויות אינן ממהרות לתת היתרי בניה לפיצול דירות.
פיצול דירות קרקע
אם בבניה רוויה (כלומר בניינים) ישנה בעייתיות רבה בפיצול דירות לפחות באופן רשמי, כשמדובר על דירות קרקע ישנה אפשרות לכך. הסיבה לכך היא הרצון לעודד בניה בקרקע פרטית וכדי למצוא פתרונות למצוקת הדיור. על פי החוק שנחקק ב 2017 ותקף לחמש שנים, ניתן להוסיף יחידת דיור אחת בסביבת המבנה הקיים. המבנה הקיים צריך להיות בגודל של 120 מ"ר לפחות והיחידה הנוספת בגודל 45 מ"ר לפחות. יחידת הדיור צריכה לכלול מטבח, שירותים ואמבטיה וכניסה נפרדת.
רכישת דירות קטנות במתחם אחד
אם התכנית המקורית שלכם הייתה רכישת דירה אחת מרווחת יחסית ופיצולה, יתכן שלאחר קריאת מאמר זה קיבלתם רגליים קרות, ובצדק. תחליף לרכישת דירה אחת ופיצולה הוא רכישת מספר דירות קטנות במתחם אחד. מתחם האלף ראשון לציון הוא מתחם מצוין לכך. המתחם משלב דירות מגורים בגדלים ומאפיינים שונים, מסחר, תיירות ושטחים ירוקים. הגיוון והאפשרות למצוא הכל במתחם אחד מדבר מאוד לצעירים שהם קהל היעד המרכזי לשכירת דירות קטנות. מתחם זה הוא הבניה של העתיד, ממש בדומה לבניית עיר לגובה במקומות שונים בעולם בהם במגדל אחד יש הכל: מגורים, חנויות, פנאי ובידור. סגנון חיים זה מדבר מאוד לצעירים.
