כל מה שאתם צריכים לדעת על מס רכישה

במיוחד מאם אתם עומדים לפני רכישת דירה או נכס נדל"ני אחר, אך גם אם אתם מתעדכנים בחדשות מבלי שהעניין נוגע לכם באופן אישי, סביר ששמעתם לאחרונה הרבה מאוד את המונח מס רכישה נזרק לאוויר. אם קודם מס זה היה מוכר רק לרוכשי דירות ובמיוחד לרוכשי דירות להשקעה, היום הנושא מעורר הדים רבים בגלל שינויים שצפויים בחוק (שעוד ניגע בהם בהמשך). מהו בכלל מס רכישה? איך הוא נקבע? האם יש הבדל בין רכישת דירה ראשונה לשניה והלאה? על כל אלה במאמר שלפניכם.

מהו מס רכישה?

מס רכישה הוא בדיוק מה שניתן להבין משמו: מס המוטל על כל מי שרוכש זכות במקרקעין, כלומר לא מדובר למעשה רק על רכישת דירה אלא גם על רכישת מגרש לבניית בית בהמשך וכל נכס הקשור במקרקעין. בשונה ממיסים אחרים, כאן המס הוא לא על רווחים אלא דווקא על הרכישה. מס רכישה הוא יחסי ונגזר מתוך סכום הרכישה. הוא נקבע מדי שנה ב 16.1 ותקף עד ל 15.1 בשנה העוקבת. ההבדל בין סוגי הנכסים השונים הוא שבדירות ישנו דירוג בשיעור המס, ישנן מדרגות באחוז המס הנגזר בהתאם לשווי העסקה אך בנכסים כמו מגרשים, ואף נדל"ן עסקי כמו משרד או חנות שיעור המס הוא קבוע.

כיצד נעשה דיווח ותשלום מס רכישה?

על פי חוק ישנה חובת הצהרה ודיווח לרשות המקרקעין על רכישת זכות במקרקעין. את ההצהרה יש להגיש באופן מקוון. אם הרוכש מיוצג על ידי עורך דין, הוא זה שאמור להגיש את ההצהרה. אם אינו מיוצג, על הרוכש להצהיר בעצמו. יש להגיש את ההצהרה תוך 30 יום ממועד ביצוע העסקה. ההצהרה כוללת את פרטי הזכות הנרכשת, פרטי העסקה, מחיר ששולם תמורת הרכישה, וזכאות לפטור ממס רכישה אם ישנה. יש גם לפרט את אמצעי התשלום בו שילם הרוכש. יש לצרף מספר מסמכים להצהרה כמו טופס חתימות מקוצר, העתק של חוזה המכר, נסח טאבו ומסמכים רלוונטיים נוספים כמו כאלה המעידים על זכאות לפטור אם יש. מועד תשלום המס צריך להיות עד 60 יום מתאריך ביצוע העסקה. ניתן באישור מנהל מחלקת הגבייה לדחות את התשלום או לפרוס לתשלומים.

כיצד מחושב מס רכישה?

כאמור, אבחנה ראשונה שנעשית לצורך חישוב מס רכישה היא סוג הנכס, האם מדובר בדירת מגורים או זכות אחרת במקרקעין כמו מגרש או נדל"ן עסקי. כאשר מדובר על זכות אחרת במקרקעין אחוז המס הוא קבוע ועומד על 6% משווי העסקה. כאשר מדובר על דירות למגורים נעשית אבחנה בין דירה יחידה לבין דירה שניה ויותר. בשני המצבים ישנן מדרגות מס, כלומר המס יהיה נמוך יותר על חלק רכישה נמוך יותר, אך בדירה יחידה החישוב שונה במטרה להקל על אלה שברצונם לרכוש דירה יחידה למגורים לבין אלה שיש כבר בבעלותם דירה ורוצים לרכוש דירה נוספת להשקעה. לכן, על מנת לחשב את מס הרכישה שתצטרכו לשלם עבור הדירה, עליכם קודם כל לשים לב לאיזה קבוצה אתם שייכים: לרוכשי זכות אחרת במקרקעין, לרוכשי דירה שניה ומעלה או רוכשי דירה ראשונה. יש לציין שהמדרגות המקלות לרוכשי דירה ראשונה נכונות רק ליחידים תושבי ישראל (כלומר לא תקפות אם זוהי חברה בע"מ או תושבי חוץ)

 

מהן מדרגות מס רכישה לרוכשי דירה ראשונה

נכון להיום, על פי שיעור המס שתקף החל מ 16.1.21 ותקף עד 15.1.22 מדרגות המס לדירה יחידה הן כלהלן:

• פטור עד שווי של 1,747,865 ₪.
• ·       3.5% על החלק משווי 1,747,865 עד 2,073,190 ₪.
• ·       5% על החלק משווי 2,073,190 עד 5,348,565 ₪.
• ·       8% על החלק משווי 5,348,565 עד 17,828,555 ₪
• ·       10% על החלק משווי 17,828,555 והלאה.

מהן מדרגות מס רכישה לרוכשי דירה שניה והלאה?

גם כאן, הנתונים נכונים החל מ 16.1.21 עד 15.1.22:

• 5% על החלק עד שווי של 1,294,770 ₪.
• ·       6% על החלק משווי 1,294,770 עד 3,884,295 ₪.
• ·       7% על החלק משווי 3,884,295 עד 5,348,565 ₪.
• ·       8% על החלק משווי 5,348,565 עד 17.828,555 ₪.
• ·       10% על החלק משווי 17,828,555 ₪ והלאה.

מדוע ההבדל בין מס רכישה לדירה ראשונה לבין דירה שניה והלאה?

רשות המיסים מבדילה בין דירה המיועדת למגורים לבין דירה המיועדת להשקעה. רבים מצאו בנדל"ן אפיק השקעה בטוח שיניב רווחים. זאת בניגוד להשקעה בניירות ערך בה יכולים להיות הפסדים בעקבות ירידת ערכה של מניה כזאת או אחרת. בנדל"ן, כפי שניתן לראות לאורך השנים, ישנה עליה עקבית במחיר, זאת בעקבות ביקוש הגבוה משמעותית מההיצע. ההבדל במס נובע מהרצון לאזן ולהגדיל את ההיצע כך שזוגות צעירים יוכלו לרכוש דירה בקלות רבה יותר. מס גבוה יותר לרוכשים דירות להשקעה נועד להרתיע במידה מסוימת השקעה בנדל"ן ולהשאיר יותר דירות פנויות למגורים.

מהו החוק שצפוי להיחקק בזמן הקרוב לגבי דירות להשקעה?

ב 30.10.21 הוצגה על ידי שר האוצר ליברמן, שרת הפנים שקד ושר השיכון אלקין הצעת חוק שמטרתה להערים קשיים נוספים על המעוניינים לרכוש דירה להשקעה. ההצעה היא העלאת המס ההתחלתי (המדרגה הראשונה) ל 8% במקום 5%. יש לכך משמעות רבה והחוק צפוי להיחקק בהליך מהיר של כשבועיים על מנת למנוע שטף רכישות עד שיצא החוק לפועל.

לסיכום, רכישת דירה או נכס, בין אם למגורים ובין אם להשקעה היא פעולה שיש לעשות בצורה מושכלת. אחד השיקולים החשובים שיש לעשות הוא היכן לקנות ועד כמה יעלה ערך הנכס בשל יתרונותיו. מתחם האלף, מתחם של נכסים למגורים ועסקים בראשל"צ הוא בעל יתרונות רבים בגלל השילוב של מגורים, מסחר, תיירות וריאות ירוקות במתחם אחד ומיקום מרכזי ונגיש ונוח הן לרכבים פרטיים והן לתחבורה ציבורית.