נדל"ן להשקעה

כבר חמישה עשורים שמחירי הנדל"ן רק מזנקים. גם אם לוקחים בחשבון תקופות של אינפלציה, בתים שווים כיום הרבה יותר בהשוואה לעשורים קודמים, ואף יותר מכך – גם מחירי השכירות מטפסים. זו אולי בשורה לא כל כך טובה עבור רוכשי ושוכרי דירות, אך עבור משקיעי נדל"ן פוטנציאליים אלו ללא ספק חדשות טובות מאוד !

לכאורה נדמה כי נדל"ן להשקעה בישראל מיועד למשקיעים עשירים בלבד בעלי הון עצמי, אך בפועל, כולם יכולים להשקיע בנדל"ן, גם כאשר ההון העצמי לא כל כך גבוה. אולי לא תקנו בניין דירות בהיקף של מיליוני שקלים, אך כן תוכלו לבצע השקעות נדל"ן קטנות יותר ולקצור עליהן את הרווח. מה האפשרויות עומדות לרשותכם? אילו סוגים של השקעות זמינות עבורכם? ומה זו בכלל השקעת נדל"ן בפועל? ריכזנו עבורכם את כל הפרטים.

מהי השקעת נדל"ן?

נדל"ן זהו אחד מאפיקי ההשקעות היציבים ביותר שקיימים כיום, לאור העובדה ששוק הנדל"ן רק הולך וצומח. נדל"ן להשקעה מאפשר למשקיעים הישראלים לקצור תשואות, ליהנות ממקור תשואה  נוסף  ולהפוך את תיק ההשקעות להרבה יותר מגוון. לעומת נכסים פיננסיים אשר ערכם יכול לצנוח כהרף עין ממש, ערכם של נכסי נדל"ן רק גדל עם הזמן והמשקיעים בהם נהנים משליטה טובה יותר על כספם.

להשקעות נדל"ן יש מאפיינים שונים שהופכים אותן לכל כך אטרקטיביות, כמו למשל רף סיכון נמוך. אומנם מדובר בהשקעות בסכומי כסף גדולים יחסית, אך הן מאפשרות למשקיעים לצאת ברווחים נאים, ולרוב אם רכשת את הקרקע בערך שמאי ראוי  –  קיים סיכוי נמוך עד אפסי כי  הערך בעתיד יהיה נמוך יותר בשונה מבורסה  . מעבר לכך, השקעות נדל"ן אינן דורשות הרבה התעסקות מהמשקיעים, הן רשומות על שמו של המשקיע, אינן מושפעות מתנודות קיצוניות, ומאוד מבוקשות לאור האוכלוסייה שרק גדלה וגדלה, וביחס להיצע אותו הביקוש גבוה, לכן תמיד המסחר בנדלן יהיה מהיר למימוש 

סוגי השקעות נדל"ן

ישנם סוגים שונים של נדל"ן להשקעה בישראל, כך שגם אם אין לכם הון ראשוני גבוה עדיין תוכלו למצוא סוגים שונים של נכסים שיתאימו לסדר גודלו של התקציב שלכם.

נדל"ן למגורים

שוק הנדל"ן למגורים בארץ נמצא תמיד במגמת עלייה ולכן הוא מושך אליו משקיעים רבים. כדי לדעת אם מדובר בהשקעה כדאית יש לבדוק את המחיר למ"ר, כאשר כל אזור בארץ מאופיין עם מחיר כללי. לכן האזור הגיאוגרפי משפיע על העלות של הדירה ודירה באזור המרכז תהיה יקרה יותר משמעותית מדירה דומה בפריפריה.

כדי לקנות נדל"ן למגורים תזקקו להון ראשוני כדי לזכות לתנאי מימון אטרקטיביים מטעם הבנקים או גופי מימון כאלו ואחרים. הרווחים מנדל"ן למגורים יתאפשר כתוצאה מדמי שכירות בעבור הנכס, או כתוצאה ממכירת הנכס ברווח, במידה ועשיתם לו השבחה ודאגתם לשדרג אותו. אם תהיתם כמה תוכלו להרוויח במקרה של שכירות, הנתונים מצביעים על כך שהתשואה בעבור השכרת דירות בישראל יכולה לנוע בין 3% ל- 4% לשנה.

אם אתם מחפשים השקעה בסכום קטן יותר יחסית תוכלו לבחור בפרויקטים של נדל"ן למגורים באזור הפריפריה. עם מעט מחקר וסקר שוק תוכלו למצוא בהחלט נכסים בעלות נמוכה יחסית באזורי ביקוש, מה שאומר שמחירי השכירות יהיו גבוהים יחסית לגובה ההשקעה. כמו כן אתם יכולים לקנות נכס שדורש שיפוץ, להשקיע בו ולמכור אותו ברווח.

נדל"ן מסחרי

מלבד נדל"ן למגורים תוכלו לבחור להשקיע את כספיכם בנדל"ן מסחרי. עסקאות של נדל"ן מסחרי כוללות נכסים מסוגים שונים כמו למשל מרכזי מסחר ותעשייה, בנייני משרדים, חניונים, מרכזים לוגיסטיים, משרדים, קניונים, מלונות ועוד. בדומה לנדל"ן למגורים, עיקר הרווח עבור משקיעים של נדל"ן מסחרי הוא משכירות או ממכירת הנכס. עם זאת לעומת נדל"ן למגורים, כאן משקיעים זוכים ליותר שקט נפשי אם בוחרים להשכיר את הנכס, מכיוון שחוזי השכירות ארוכים יותר לרוב, מה גם שהתשואה לשנה גבוהה יותר ויכולה להסתכם ב- 4% עד 8%.  

קניית נדל"ן מסחרי זו אפשרות השקעה מאוד מעניינית אשר יכולה לתת מענה גם למשקיעים בסכומים קטנים. השקעה בנדל"ן מסחרי בעלת פוטנציאל רב לתשואות גבוהות מהשקעה יחסית נמוכה, זאת במיוחד אם אתם קונים נכס באזור הפריפריה, או מצליחים למצוא פרויקט בשלבי בנייה ואז מחירי הנכסים נמוכים.

השקעה בקרקעות לפני הפשרה 

עוד אפשרות שעומדת לרשותכם זו השקעה בקרקעות חקלאיות, סוג השקעה שמתאימה גם לאלו מכם אשר אינם בעלי הון עצמי גבוה ועל כן מחפשים השקעה בסכום נמוך יחסית. ישנם שטוענים שקרקע חקלאית היא סוג של מכרה זהב, ושלאחר ההפשרה ערכה של הקרקע רק יכפיל את עצמו. עם זאת כדי שזאת אכן תהיה המציאות עליכם לבחון את השטח, תרתי משמע, ולבדוק שמדובר בהשקעה טובה, לפני שאתם משקיעים בקרקע חקלאית כזו או אחרת.

אז מה חשוב לבדוק? חשוב לבדוק שמדובר בקרקע פרטית שמיועדת למכירה ולשלול עד כמה שניתן מקרה של הונאה. יש לבקש לראות את תקן 22 –  בה יצוין  פוטנציאל  התוכניות המתאר של הקרקע בוועדה המחוזית להפשרת הקרקע לבנייה ולוודא שאתם בוחרים בקרקע חקלאית שסטטוס ההפשרה שלה כמה שיותר מתקדם.

ברחבי הארץ ניתן למצוא קרקעות חקלאיות רבות, אשר כולן כאחת נמצאות בסטטוס הפשרה אבל הסטטוס של כל אחת יהיה שונה. יחידות אלו לרוב הן חלק מתוכניות פיתוח עירוניות והן משווקות על ידי חברות שונות בישראל. כאשר הקרקע נמצאת בסטטוס של קרקע חקלאית, המשמעות היא שאי אפשר לבנות עליה עדיין, אולם ישנן תכניות אשר עשויות להיות בשלבי הפשרה יותר מתקדמים כלומר שהן קיבלו לפחות חלק מהאישורים הנדרשים, לעומת אחרות שיהיו בתהליך התחלתי ממש ולכן ייקח זמן רב יותר עד שיפשירו. לכן אם זו הבחירה המועדפת עליכם, מומלץ ורצוי שתבחרו בקרקע שנמצאת בהליכי הפשרה מתקדמים.

מה היתרונות של השקעה בקרקעות?

קודם כל עליכם לקחת בחשבון שאם בחרתם בקרקעות כסוג ההשקעה המועדפת עליכם, תידרשו לגלות אורך רוח, שכן אתם עשויים להמתין זמן עד ליום שבו תגרפו רווחים.

אם אתם לא בונים על כספי ההשקעה, לפחות לא בתקופה הקרובה, זו תהיה בחירה מאוד אטרקטיבית ולא בכדי. בשנים האחרונות ההיצע של הקרקעות הזמינות הולך ונגמר, כתוצאה מכך עולה הביקוש להפשרת קרקעות על ידי המדינה, מה שמוביל לעליית ערך של שווי הקרקע. מעבר לכך, אם בחרתם להשקיע בקרקעות תהיו פטורים מכל מיני הוצאות נלוות כמו למשל ביטוח הנכס או שיפוץ שלו.

שיטות להשקעה

אם בעבר המשמעות של השקעה בנדל"ן היתה בעלות על נכס, כיום יש הרבה יותר אפשרויות ושיטות השקעה שמאפשרות לכם להפוך למשקיעים בנדל"ן אך מבלי להיות הבעלים של נכס בפועל. לכאן או לכאן, היכרות עם השיטות השונות שקיימות להשקעה בנדל"ן בישראל, תעזור לכם להגיע לשיטה שעובדת הכי טוב עבורכם.

  • נדל"ן מניב – נדל"ן מניב זהו אפיק השקעה אשר מאפשר לכם לראות תשואה חודשית או שנתית כתוצאה מהשכרת הנכס. אתם יכולים להשכיר את הנכס למגורים או להשכיר נכסים מסחריים ותעשייתיים כמו משרדים, מפעלים, חנויות או כל סוג אחר של נכס מסחרי שחברות ועסקים ישלמו לכם דמי שכירות בעבורו.
  • נדל"ן ספקולטיבי – נדל"ן ספקולטיבי זהו אפיק השקעה אשר מתאים לסבלנים שביניכם. אם אתם מכוונים לטווח הארוך זאת אופציה טובה עבורכם, שכן אתם רוכשים חלקה, מגרש, קרקע, או גוש שעתידים לשנות את ייעודם. הרווח מגולם על ידי מכירה עתידית של השטחים במחיר גבוה יותר ממחיר הקניה, רק כדי לסבר את האוזן באפיק זה ניתן להגיע לתשואה של עשרות ואף מאות אחוזים.
  • נדל"ן להשבחה – נדל"ן להשבחה זהו אפיק השקעה שדורש מכם מעט יצירתיות ויכולת לראות את התמונה הגדולה. הרעיון העומד בבסיס הוא לקנות נכס קיים, בין אם לבד ובין אם עם עוד משקיעים, ואז למכור אותו במחיר גבוה יותר תוך זמן קצר לאחר הקנייה או לחלופין להשכיר אותו בסכום גבוה יותר (שכירות זו אופציה אטרקטיבית יותר במידה ולקחתם משכנתא).
  • מינוף נכס – במידה ואתם רוצים לבצע השקעות נדל"ן נוספות בארץ ובחו"ל ובכך למנף את עצמכם, אתם יכולים למשכן נכס שנמצא בבעלותכם ולהשיג תנאי ריבית אטרקטיביים יותר. אפשרות זו מיועדת לאנשים אשר רוצים להיכנס יותר לתחום של השקעות נדל"ן בישראל ולהפוך לבעלים של כמה וכמה נכסים במקביל, מה שיגדיל את התשואה שלהם.
  • נדל"ן בשוק ההון – אפשרות זו בהחלט מאפשרת לכם להיות מעורבים בעולם הנדל"ן בישראל אך מבלי להיות הבעלים של נכס בפועל. השקעות נדל"ן בשוק ההון דורשות רכישת מניות של חברות הנסחרות בבורסה, כך ההשקעה שלכם תהיה תלויה בעליית שיעורי הנדל"ן.
  • קרנות ופלטפורמות השקעה נוספות – אם אתם רוצים להשקיע בפרויקטים שונים של נדל"ן בארץ ובחו"ל, אתם יכולים לבחור להשקיע בקרנות נדל"ן. מעבר לכך בישראל פועלות פלטפורמות השקעה שונות ומגוונות אשר יכולות לספק את המענה הרצוי ולכן כדאי לכם לבדוק אותן.

כמה כסף צריך כדי להשקיע בנדל"ן?

המחיר הממוצע של דירה בישראל עומד על כ- 1.2 מיליון שקלים. כדי לקנות דירה בפועל, רוב האנשים נדרשים לקחת משכנתא בגובה של 60% משווי העסקה בממוצע. המשכנתא כרוכה בריבית, מה שמייקר את העסקה בעשרות אחוזים.

כיום בשל אופציות ההשקעה השונות והמגוונות, אינכם בהכרח צריכים מיליוני שקלים כדי לצאת לדרך. אז נכון, תוכלו לגייס הון ראשוני ולקחת משכנתא. במידה ואתם משכירים את הנכס, השכירות יכולה להיות שוות ערך לגובה ההחזר החודשי. אם אינכם רוצים לקחת משכנתא ומחפשים לעצמכם השקעה טובה, אך אין ברשותכם סכום גבוה להשקעה, תשמחו לגלות שיש המון אפשרויות של השקעות קטנות בארץ ובחו"ל בענף הנדל"ן. אתם אפילו יכולים להתחיל עם סכום שמתחיל באיזור   ה- 100,000 ₪ ולמצוא לעצמכם השקעה אטרקטיבית.

כאמור בין ההשקעות שיכולות להתאים למשקיעים אלו השקעות בקרקעות, קניית דירה באזור הפריפריה, השקעות בנדל"ן מסחרי כמו קניית משרד או חנות, השקעה בקרנות נדל"ן, קבוצות רכישה ועוד.

ולסיכום

כאשר בוחרים בנדל"ן להשקעה בישראל מילת המפתח היא סבלנות. קחו בחשבון שמדובר בתהליך שלוקח זמן, בין אם בשלבי איתור הנכס הרצוי, דרך המחקר והניתוח של האזור, ועד גילוי ערנות לכל המגמות המשתנות בשוק. כמו כן עליכם לקחת בחשבון את כל הנושא של המיסוי, לבחון את מידת הכדאיות של ההשקעה מבחינה כלכלית, לבדוק את היתרונות והחסרונות של כל שיטת השקעה וכל נכס שאתם שוקלים לקנות, ולא לשכוח לחשב את כל הסיכונים האפשריים שעומדים לפניכם.

בתקופה האחרונה נדל"ן להשקעה בישראל זו אפשרות מעולה, במיוחד לאור הקורונה אשר יצרה מעין חלון הזדמנויות למשקיעים. הריבית נמוכה וצפויה להישאר, מה גם שמס הרכישה לא עתיד לעלות בקרוב לכן משקיעים רבים בוחרים לחזור לשוק המקומי ולאתר את הזדמנות ההשקעה הטובה ביותר. וכמובן שכדאי לחבור לחברת נדל"ן מקצועית אשר תלווה אתכם, תייעץ ותוכל לעזור לכם למצוא את אפיקי ההשקעה המתאימים לכם.