מידע שחשוב לדעת בעולם הנדל"ן

מהי זכות לדירה?

בפשטות, כשאתם רוכשים זכות לדירה אתם בעצם רוכשים את רכיב הקרקע ולא דירה מוכנה, כלומר יש צורך להוסיף את עליות הבניה ובכך נקבל תוצאה של עלות הדירה.
ועל כך לאור העובדה שרוכשים את הקרקע בנפרד ומשלמים את עליות הבניה בהמשך ובמועד הבניה – קיים פוטנציאל רווח גבוה מאוד.
לדוגמא: דירת 4 חדרים בגודל של כ105 מר במתחם האלף מוערכת בכ2,800,000 ₪ ,
ערך הבניה הישירה כולל יועצים ואגרות מוערכת בעלויות של כ950,000 ₪
בחישוב פשוט – ערך הקרקע של הדירה כגמורה שווה כ1,800,000 ₪

מהו רישום טאבו?

טאבו הינו רישום המקרקעין, ורישום ב"טאבו" הוא אחד מהצעדים החשובים ביותר לביצוע בעת רכישת מקרקעין , לכל נכס בישראל יש מספר מזהה של גוש חלקה .
ברישום הטאבו נזהה מיד את הסטטוס המשפטי של הנכס, למעשה תעודת זהות של הנכס – האם הוא רשום על שם המוכר, מה השטח הכולל שלו, מה היתר השימוש בשטח, האם ישנן חריגות בנייה, תב"ע ועוד.
את נסח הטאבו ניתן להוציא בפשטות דרך אתר משרד המשפטים – הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין,
https://www.gov.il/he/service/land_registration_extract
איך הנסח טאבו עוזר לרוכש:

  • נסח הטאבו מאפשר לנו לזהות אם יש בעיה כמו שיעבוד ומשכנתא על הנכס, בעיות משפחתיות וכדומה .
  • בעת רכישה יש אפשרות לרשום הערת אזהרה מיידית וחשוב שבמעמד הרכישה כבר תרשם הערה זו כדי לוודא שהרשויות מעודכנות בפעולה.

מהי הערת אזהרה בטאבו?

הערה הנרשמת במרשם המקרקעין על שם הלקוח הרוכש ומעידה על קיומה של התחייבות בכתב בין בעל המקרקעין לבין רוכש חדש למקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה.
הערת האזהרה נועדה למנוע מבעל המקרקעין לבצע עסקה סותרת לאחר שביצע עסקה אחרת במקרקעין.

מה המיסוי על רכישת קרקע? והאם יש יתרון ברכישת זכות לדירה כהשקעה לבעלי דירה ראשונה?

בעת הרכישה אנו נדרשים לשלם 6% בלבד משווי הקרקע.
מס זה תקף לבעלי נכס קיים ואותה מידה למשקיעים אשר אין בבעלותם נכס כלשהו.
היתרון – מס הרכישה הוא אחיד ומחושב תמיד מעלות רכישת הקרקע בלבד ואינו נגזר משווי סופי של הנכס.
לדוגמא: ברכישת דירה במתחם ה-1000 (כ4 חדרים) שתעלה 2,800,000 ₪ מס הרכישה הצפוי הוא 155,000 ₪. אך מי שרוכש כיום את רכיב הקרקע לפני בנייה מס הרכישה הצפוי לו הינו 35,400 ₪. חיסכון של 120,000 ₪ !!!

כיצד לבחון עסקת נדל"ן נכונה

השקעה נבונה בתחום הנדל"ן?

איך העסקאות מתבצעות?

לאחר החלטת הלקוח על הרכישה, הלקוח נפגש עם מנהל פרויקטים ועורך הדין המלווה, בשלב הראשון על מנת לתת מענה לכל שאלה מצד הלקוח, לאחר קבלת מידע ופרטים על השאלות אנו ממשיכים לשלב החתימה הסופית על החוזה ונספחיו.
בעת החתימה ימלא הלקוח בקשה לפתיחת חשבון נאמנות בבנק לאומי ולאחר כ-10 ימים החשבון יפתח על שם הלקוח בלבד ועורך הדין המלווה שי כהן יהווה נאמן בחשבון הנאמנות וזאת למטרת הרכישה בלבד.
חשוב לציין – כי שום תשלום לא ישוחרר מחשבון הנאמנות אלא כנגד רישום הערת אזהרה בטאבו לטובת הלקוח על פי הוראות החוזה.
בהמשך הלקוח מקבל הזמנה לחברת הניהול לשם עדכונים, התקדמות ברישומים ובפרויקט.

מה הבטחונות שיש לי בעסקה? ואיך הכסף שלי מובטח 100%?

כל תשלום החל מהשקל הראשון מועבר ישירות לחשבון הנאמנות אשר נפתח ע"ש הלקוח הרוכש, שום תשלום לא ישוחרר מחשבון הנאמנות אלא כנגד רישום בטאבו לטובת הלקוח כמובטח בחוזה הרכישה.
מה חשוב לבדוק לפני רכישה שכזו :

  • מי עומד מאחורי הפרויקט? חשוב לראות שיש גוף נדלני שמבין בנושא ובעל ניסיון מוכח בפרויקטים מורכבים שכאלו כדי להבטיח את הדרך הנכונה לבנייה ולהשלמת התהליך עד קבלת המפתח.
  • מיקום ותוכניות קיימות על הקרקע .
    חשוב לרכוש במקומות שבהן פוטנציאל ההשבחה גבוה, לדרוש לראות את התכנון ואת החזון בתהליך – גם כאן חשוב מאוד לראות שאותה חברה שמוכרת הינה חברה אמינה ושבצעה מהלכים של השבחה בהיסטוריה שלה.