הנתונים המוצגים בדו“ח מבקר המדינה לשנת 2019 אינם מעודדים במיוחד: הדו"ח מעדכן ומתריע כי מבין מדינות ה OECD – ישראל היא בעלת צפיפות התנועה הגבוהה ביותר! ואנחנו- תושבי מדינת ישראל מרגישים זאת בכל יום ויום מחדש בעת הגעה לעבודה או יציאה לבילויים. אבל לא- לא באנו לדבר כאן על מצב התחבורה בישראל. בכתבה זו נעסוק במשהו משמעותי הרבה יותר עבור אלו המעוניינים לרכוש נכס למגורים או להשקעה כאן בארץ. כי אכן- מצב התחבורה הציבורית בישראל- על כל חלקיה ואגפיה השונים משפיעה רבות על מחירי הנדל"ן ומחירי הדירות.
הגורם המשמעותי המשפיע על מחירי הדירות
אחד הגורמים המשפיעים ביותר על עליית מחירים- או ירידת מחירים למצער- של הדירות הן באזור המרכז והן בפריפריה הוא הנגישות או חוסר נגישות לעורקי תחבורה ראשיים וכן העומס והפקקים שיש באזור הדירה הפוטנציאלית. התחבורה הציבורית בישראל כוללת את מערך האוטובוסים העירוניים והבין-עירוניים, את הכבישים והנת"ץ, את הרכבת הקלה ורכבת ישראל ואפילו מוניות ומוניות שירות. הדירות שנהנות במיוחד מעליית מחירים בעקבות התחבורה הציבורית הן הדירות אשר נמצאות בטווח של כמה מאות מטרים מהציר המרכזי- אם זה תחנות האוטובוסים או נתיב הנסיעה של הרכבת. הדירות אשר קרובות באופן מיוחד ונמצאות ממש על נתיב התחבורה הציבורית יחוו אף תופעה הפוכה, של ירידת מחירים, עקב הרעש, הזיהום והלכלוך שנוצר במקום. לעומת זאת דירות רחוקות באופן משמעותי מצירים מרכזיים לא יושפעו מבחינת מחירים. אך הדירות אשר נמצאות במרחק הליכה מצד אחד אך אינם נמצאות במרכז הרעש והבלגן יהנו מעליית מחירים מתמדת של אחוזים רבים בתוך מס' שנים- בין 18% ל 30%! לכן דירות אלו הן פופולריות במיוחד.
מגדלי נים לעומת ערי הפריפריה
אז למה באמת יש ביקוש גבוה כל כך לדירות אשר נמצאות בסמיכות לנתיבי תחבורה ציבורית אך לא ממש על הציר המרכזי? בעיקר בגלל נגישות. כאשר אתם יוצאים לעבודה ויודעים כי הדרך תארך לכם כ10 דקות בלבד משום שרכבת הקלה העתידית נמצאת ממש קרוב אליכם- אתם תעדיפו לרכוש דירה באזור זה. לעומת זאת במידה והדרך אורכת זמן רב ועליכם להיטלטל רבות בדרכים או להיתקע בפקקים לא תהיו מעוניינים ברכישת נכס באזור. הנוחות משפיעה על כולנו בהחלטות כמו רכישת דירה. הקרבה למקומות עבודה, למקומות בילוי וקניונים, לפארקים וכו' היא זו שמשפיעה על ההחלטה הסופית. במידה והתחבורה הציבורית קרובה אליכם ומנגישה לכם את כל אלו עד לבית בקלות ובנוחות- הרי זה כאילו רכשתם דירה ממש מול מקום העבודה על שפת הפארק…
מחירי הדירות בפריפריה
התחבורה הציבורית משפיעה רבות לא רק על מחירי הדירות אשר נמצאות בסביבת הצירים המרכזיים של התחבורה הציבורית ורכבת ישראל. חברת כהן פליקס ונדלן נדלן שבונה פרוייקטים רבים כגון מגדלי נים, מתחם 1000 ומתחם 2000 בוחרת בבניה הממוקמות בנגישות לרכבת ישראל כבישים מרכזיים אוטובוסים ובעתיד אף רכבת הקלה העתידית של גוש דן. אלא אף על מחירי הדירות בפריפריה הרחוקה יותר! אם עד היום היה לוקח לתושבי הדרום או הצפון, ואף לתושבי המרכז אשר אינם תל-אביב, זמן רב להגיע למרכזי הסחר והעבודה- כיום הנגישות מתפתחת כל העת והדרך מתקצרת. כיצד זה משפיע על מחירי הדירות? משום שכיום אין צורך לגור בתל אביב רק כי אני עובד בתל אביב…כיום אני יכול להתרחק מעט, לרכוש דירה באזור שקט, חדש ונעים כמו מגדלי נים או כל פרויקט בניה אחר, ליהנות מכל היתרונות של הפריפריה מצד אחד אך לא להתרחק מהמרכז וממקומות העבודה והבילוי מצד שני. נגישות היתר של הפריפריה למרכז מאזנת את מחירי הדירות בין האזורים השונים בארץ וגורמת ליותר ויותר אנשים להעדיף אזורים שקטים יותר ו'ירוקים' יותר על פני הרעש והצפיפות שיש במרכז עצמו, מבלי להתפשר על נוחות וקרבה לחיים התוססים שבמרכז.
מחירי הדירות בישראל ובעולם
לא רק בישראל מחירי הדירות וערך הנכס מושפעים מהקרבה לתחבורה הציבורית. בכל הערים הגדולות שבכל העולם- בשנחאי שבסין, ניו יורק ועוד תוכלו לראות כי ערך הנדל"ן באזור גבוה יותר. הנגישות והנוחות שהתחבורה הציבורית מציעה לתושבים באזור היא נקודת זכות לטובתם. גם השבחת הנכס לטווח ארוך מושפעת מהתחבורה הציבורית וערך הדירה שרכשתם לפני מס' שנים יכול לעלות בעשרות אחוזים במידה והתפתח במקום נגישות לתחבורה ציבורית.
איכות חיים- רגע לפני שבוחרים דירה לרכישה!
החלטתם לרכוש דירה למגורים או השקעה? מעולה. ישנם פרמטרים רבים שצריך לבדוק הן כתושבים שמעוניינים לגור בדירה והן כמשקיעים המעוניינים להשכיר אותה לאחרים: מצב הדירה מבחינת נראות ומבחינת בטיחות, מצב הביקוש למגורים באזור, סגנון התושבים והמצב הסוציו אקונומי שלהם ועוד. אך הדבר שעליכם לבדוק במיוחד ולשים לב אליו הוא הקרבה והנגישות לאזורי המרכז: למרכזי העבודה, הקניות והבילוי. במידה והדירה אינה נמצאת על 'השיבר הראשי' של מרכזים אלו, דאגו לבחון את מצב עורקי התחבורה הראשיים באזור, הן בהווה ובמיוחד בעתיד. משום שהתחבורה הציבורית משפיעה רבות על איכות החיים ועל נוחות המגורים באזור. איכות החיים מתבטאת בזמן שלוקח לכם להגיע לעבודה וחזרה ממנה. בזמן שאתם עומדים בפקקים, במהירות בה אתם יכולים 'לקפוץ' לקניון או מרכז מסחרי כלשהוא, בנגישות לפארק קרוב…חשוב לבדוק גם מה יהיה המצב בעתיד ולא רק כרגע- ראו ערך הרכבת הקלה העתידית בגוש דן שהולכת לחבר את הערים המרכזיות עם קווים מיוחדים ואלפי נוסעים ביום- היום האזור צפוף, רועש ומלא פקקים עקב הבניה אך בעתיד ייהנו התושבים באזור ובמגדלי נים מתחבורה נגישה ונוחה במיוחד מה שיעלה את ערך הדירה.
