כאשר עוסקים במקרקעין ישנם מושגים מסוימים שפשוט חובה להכיר, אחד מהם הוא הערת אזהרה. הערת אזהרה בטאבו נחשבת לכלי משפטי אשר עומד במרכזה של כל עסקת מקרקעין שתבצעו בישראל, בין אם אתם נוטלים הלוואה למשכנתא ובין אם רוכשים בית או דירה.
אם מעולם לא שמעתם על המושג, אנו כאן עם כמה מהפרטים החשובים.
מהי הערת אזהרה?
הערת אזהרה היא למעשה רישום במרשם המקרקעין הנוגע להתחייבות בכתב של בעל הזכות במקרקעין או בעל המקרקעין לעשות עסקה במקרקעין מסוימים או להימנע מלעשות עסקה. זו פעולה משפטית ומעין זכות קניינית, או הבטחת זכויות של מוטבים שההערה רשומה לטובתם.
במילים אחרות, הערת אזהרה מבטיחה לרוכש הדירה את הזכויות בדירה לאחר שנעשה הסכם מכירה. היא מונעת קיום עסקאות סותרות או עסקאות שמצריכות הסכמה של צד ג', היא מתעדת הסכמי שיתוף בין בעלי זכויות במקרקעין והיא נותנת תוקף לפעולות ועסקאות שבוצעו בנכס.
לכן במידה וקניתם דירה מאדם פרטי או מחברה יזמית בתחום הנדל"ן, כמו למשל חברת כהן פליקס ונדלן נדלן, אחת הפעולות החשובות שעליכם לבצע מיד לאחר הרכישה היא לרשום הערת אזהרה בטאבו.
מה המטרות של הערת אזהרה?
לרישום הערת אזהרה יש כמה וכמה מטרות, לרבות:
- התרעה על כך שישנה התחייבות של בעל המקרקעין לעסקה – כאשר ישנו חוזה מכר על הדירה ורישום הערת אזהרה לטובת הקונה, אנשים אחרים שמעוניינים במקרקעין יוכלו לבדוק זאת על ידי עיון בפנקסים הפתוחים לציבור, ולהימנע מביצוע עסקה נוספת עם אותו מוכר. כמו כן קונה יוכל לבדוק אם רשומה הערת אזהרה על הנכס עם אדם נוסף לפני חתימה על חוזה, מה שמונע מהמוכר את האפשרות למבצע מכירה כפולה.
- מתן הגנה לקונה מפני עיקולים, פשיטת רגל או פירוק תאגיד – רישום הערת אזהרה מגן על הקונה מפני פשיטת רגל ועיקולים על המוכר. במידה וישנם נושים, הם לא יוכלו לעקל את הנכס של המוכר, כל עוד ישנה הערת אזהרה עם התחייבות של המוכר למכור את הנכס לקונה.
ובשורה התחתונה, הערת אזהרה היא כלי שמאפשר להבין את מצב הזכויות במקרקעין בצורה יעילה וברורה יותר.
סוגי הערות אזהרה
הערת אזהרה אינה מגדירה זכות במקרקעין אך פסקי דין קובעים שכן יש לראות בה זכות קניינית במקרים שונים.
- בעלות – הערת אזהרה יכולה להעיד שיש בעיה בבעלות על הנכס, למשל אם לאחר פטירת הבעלים הנכס מיועד לעבור לארגון מסוים.
- שכירות – הערת אזהרה יכולה להצהיר שלנכס יש שוכרים או להגדיר זכויות שכירות של יורשים.
- משכנתא – הערת אזהרה אשר מציינת שהנכס מחויב במשכנתא, מה שאומר שמי שרוכש את הנכס חייב לפדות אותה.
- זכות קדימה – הערה אזהרה מסוג זה מעניקה את זכויות המקרקעין בנכס לגורם מסוים, על פני גורם אחר.
- זיקת הנאה – הערת אזהרה שמקנה זכות קניינית בנכס לצד שלישי, כמו למשל אגודה חקלאית שיש לה זכות להשתמש בחלקה של הנחלה לטובת גידולים.
יש למיין כי ניתן לחלק את ההערות לשני סוגים עיקריים והם: הערה שלילית שעיקרה מגבלות והערה חיובית שהנה מתן זכויות נוספות.
שימושים נוספים של הערת אזהרה
- רישום הערת אזהרה בעת קניית דירה מקבלן – חוק המכר מגדיר ארבע בטוחות שעל המוכר לספק לאלו הקונים ממנו דירה בפרויקט והן: ערבות חוק מכר, זכויות בעלות או חכירה, ביטוח והערת אזהרה. את הערת האזהרה יש לרשום בהתאם לאמור בחוק, כאשר חשוב לפרט בהערה את כל הפרטים על הנכס.
- רישום הערת אזהרה על ידי רשויות מקומיות או ועדות תכנון ובניה – וועדות בניה לא פעם רושמות הערות אזהרה בגין ליקויי בנייה בנכס, כדי להתריע בפני רוכשים עתידיים על כך שישנן חריגות בנייה אשר לא הוסדרו. כמו כן, אם לבעלי הנכסים ישנם חובות, לא פעם תירשם כנגדם הערת אזהרה שלילית מטעם הרשות, מה שיכול למנוע עסקת מכר עתידית.
- העברת זכויות במקרקעין בין בני משפחה ללא תמורה – המון עסקאות מקרקעין נשארות במשפחה מסיבות כאלו ואחרות, כאשר התמריץ לרישום הערה הוא הרצון לשמור את הנכס במשפחה, וליהנות מהטבות מס אשר ניתנות הודות לקרבה המשפחתית. הערת אזהרה על העברת זכות במקרקעין ללא תמורה, מגבילה את מכירה הנכס ללא הסכמה של נותן המתנה.
- הערת אזהרה הנוגע לצורך בהסכמה – הערת אזהרה כזאת תירשם כדי להגביל את ביצוע העסקה ללא הסכמה או אישור של צד חיצוני, כאשר צד זה אינו מחזיק בזכויות על הנכס. מטרתה של הערה זו היא למנוע ניצול לרעה, או הטעייה של קרובי משפחה ומגבילה את האפשרות להעביר נכסים כלאחר יד.
לסיכום
הערת אזהרה היא ללא ספק כלי חשוב אשר בכוחו להגביל עסקאות נדל"ן, כמו גם להודיע ולהתריע על סטאטוס הנכס. תפקידה של ההערה הוא להגן על הקונה על מנת שלא ייפול קורבן למעשה מרמה, כמו למשל לניסיון של המוכר לבצע שתי עסקאות מכירה במקביל על אותו נכס. כמו כן, היא מאפשרת לקונים להתעדכן במצבו של הנכס לפני חתימה על חוזה, וגם מגינה על בעלי זכויות בנכס בדרכים שונות ומגוונות על ידי הצבת מגבלות או הקניית זכויות.
כדי לבצע רישום של הערת אזהרה יש לפנות לטאבו (הלשכה לרישום מקרקעין) עם כל המסמכים הנדרשים, כאשר כיום עומדת לרשותכם האפשרות לבצע את הפעולה גם באופן מקוון באמצעות אתר האינטרנט של הלשכה לרישום מקרקעין.
