פרצלציה זהו תהליך אשר במסגרתו מבצעים איחוד וחלוקה מחדש של קרקע, שטח או מגרש, במטרה לחלק את הקרקע בין בעליה בצורה חוקית, שוויונית והגיונית. לאחר החלוקה המחודשת ניתן לרשום את הקרקע ברשם המקרקעין (בטאבו).
ניתן לראות מקרים בהם משפחות שונות חולקות קרקעות, ועל נחלה אחת מוקמים כמה מבנים. אולם בפועל, הקרקע אינה רשומה על כולם או מחולקת בצורה ברורה. המהלך המוכר בשם פרצלציה נועד להפוך את תהליך החלוקה או הבעלות על הקרקע לכמה שיותר מדויק ומסודר. באמצעותו, ניתן לקבוע את שווי הנכסים, לתכנן תכניות וליישם אותן ולחשב מיסים או היטלים כאשר ישנו צורך בכך.
הצורך בפרצלציה עולה כאשר חלוקת הקרקעות לא היתה רשומה כראוי בטאבו, כאשר ישנו צורך להתאים את החלוקה לתכנית חדשה או כאשר החלוקה הקיימת אינה מדויקת, נכונה או מוסדרת כראוי.
מה בין פרצלציה לבין רה פרצלציה?
מלבד איחוד וחלוקה מחדש של קרקע אחת ישנו תהליך נוסף שנקרא רה פרצלציה ובמסגרתו מאחדים כמה חלקות קיימות לכדי חלקה אחת. בתהליך זה ניתן ליצור מגרש אחד גדול ולו בעלים שונים, אשר יחד יוכלו לפתח ולהשביח את הקרקע בצורה יעילה יותר. מעבר לכך הליך זה גורם לחלוקה מסודרת יותר.
פרצלציה ורה פרצלציה אלו תהליכים שמיושמים על סוגים שונים של קרקעות. מתחמים שונים עוברים תכנית איחוד וחלוקה כמו למשל מתחם האלף בראשון לציון ומתחמים אחרים, כאשר כל חלקה רשומה ומוסדרת בצורה חוקית בטאבו באמצעות מספר מתאים.
מה האינטרס מאחורי ביצוע פרצלציה וכיצד התהליך מתנהל?
במקרים רבים האינטרס הוא דווקא של בעלי הקרקע, כך שאם הנכסים שבנויים עליה לא רשומים בטאבו, פרצלציה תאפשר לעשות זאת. מנגד, אם כל ההליך לא יבוצע, הנכסים הללו לא יהיו רשומים, ובעליהם יתקלו בקשיים שונים ומגוונים כמו למשל קושי לקבל עבורם משכנתא, הפחתת ערך, קושי למכור את הנכס ועוד. תהליך הפרצלציה יכול להתבצע על ידי בעלי הקרקע עצמה ואז הוא נקרא פרצלציה רצונית. מנגד הוא יכול להיות גם לא רצוני כך שמי שיבצע אותו תהיה הרשות המקומית.
בשני המקרים, תהליך זה יתבצע על ידי מודד מוסמך של הוועדה המקומית מטעם הרשות, יחד עם המרכז למיפוי ישראל, במטרה להבטיח שהרישום החדש של החלוקה יהיה כמה שיותר מדויק ושהוא יעודכן בכל המקומות הנדרשים.
התהליך מתנהל באמצעות שלושה שלבים עיקריים והם איחוד מחודש של הקרקע, תכנון מחודש התואם למצב בשטח, וחלוקה מחודשת של הקרקע לתתי חלקות בהתאם לגודל החלקות, מספר הבעלים ועוד. בסופו של התהליך החלקות ירשמו ברשם המקרקעין, כל חלקה תקבל מספר, והחלקות הקודמות יוגדרו כחלקות היסטוריות.
מה ההבדל בין הסכם שיתוף לבין פרצלציה?
אפשרות נוספת וחלופית לפרצלציה היא הסכם שיתוף. הסכם שיתוף נערך בין בעלי הקרקעות ותפקידו להסדיר את החלק היחסי בשטח של כל אחד מהם.
בשני המקרים המטרה היא ליצור סדר וארגון אך יש גם הבדלים מהותיים בין שתי החלופות. פרצלציה יוצרת חלוקה והפרדה, כך שכל אחד מבעלי הקרקעות מקבל חלקה שתהיה שייכת לו באופן בלעדי. לעומת זאת, הסכם שיתוף, כנגזר משמו, הופך את כל הבעלים לשותפים שווים בקרקע. במקרים רבים הסכם שיתוף יכול לעבוד טוב עבור כל הנוגעים בדבר ובמקרים אחרים יכול להוביל לבעיות, שכן בעלות משותפת על קרקע היא פתח לסכסוכים ואי הסכמות.
לכן אם אתם מתלבטים בין שתי האפשרויות, המומחים ממליצים לבדוק קודם כל את האפשרות של פרצלציה, אולם במידה ואין ברירה ולא ניתן לחלק את הקרקע לתתי חלקות, האפשרות הבאה בתור תהיה הסכם שיתוף. בכל מקרה, כדאי לחשוב היטב ולבחון את שתי האפשרויות לפני שבוחרים את האפשרות המתאימה עבורכם.
עלויות ומחירים
במידה ותרצו לבצע פרצלציה בשטח שלכם, כדאי שתדעו מבעוד מועד שהליך זה כרוך בעלויות לא מעטות, שכן הוא כולל תכנון ועבודת שטח, מערב אנשי מקצוע שונים וכדומה. ממש כמו בכל תחום, העלויות משתנות בהתאם לגורמים שונים, החל במאפייני הקרקע ועד לכמות הבעלים, לכן מעט מאתגר לקבוע מראש עלויות עבור כל התהליך. עם זאת, כאשר אתם בודקים עלויות, קחו בחשבון שישנם כמה עקרונות שישפיעו על המחיר, והם:
- תשלום דמי היוון לרמ"י – סכום בגובה 29.25% משוויה של הקרקע במהלך ביצוע הפרצלציה.
- תשלום היטל השבחה – תשלום זה מועבר לוועדה המקומית לתכנון ובניה.
- מס רכישה – לעיתים תידרשו לשלם מס רכישה, לרבות כאשר ההליך נתפס על ידי הרשויות כעסקת נדל"ן.
כמובן שכדי לקבל אומדן יותר מדויק אתם יכולים לפנות לייעוץ של אנשי מקצוע מנוסים, שמבינים בתחום ויכולים לספק לכם הערכה מדויקת יותר.
כמה זמן ההליך אורך?
תהליך הפרצלציה כולל כמה וכמה שלבים, החל בתכנון ואישור של התכניות החדשות ברשויות המתאימות, ועד רישום המסמכים בטאבו, שזהו השלב הסופי. התהליך עצמו אורך זמן, לרוב מדובר בפרק זמן ממוצע של כ- 30 חודשים, מהיום שבו אושרה התכנית.
אז בואו נסכם
במידה וישנה קרקע ולה כמה בעלים אך הרישום שלה בטאבו אינו מוסדר כהלכה, ניתן לבצע פרצלציה, וכך לפתור את המצב ולהפוך את החלוקה של הקרקע להרבה יותר מסודרת מבחינה חוקית.
בשורה התחתונה תהליך זה עושה סדר בקרקעות שאינן מחולקות בצורה מסודרת, ומסייע לחלק את הקרקע בצורה הרבה יותר הוגנת, כמו גם מדויקת, מה שיכול להביא המון תועלת לכל הצדדים המעורבים.
