בישראל יש מעט מאוד קרקעות פרטיות וקרקעות ששייכות לגופים ולארגונים שונים שאינם ממשלת ישראל. יותר מ-90% מהקרקעות במדינה שייכות למדינה וזה נובע מטעמים היסטוריים על מנת להבטיח את השליטה של הציבור בקרקע ואת ההגשמה הציונית. זה מסביר גם למה ייעוד קרקע בישראל קשור קשר הדוק למיקום ולתכניות היישוב שבו היא נמצאת, כל עוד הוא משרת את מטרות הציבור וצורכי היישוב.

מהו ייעוד קרקע?

ייעודי קרקע בישראל מתחלקים בין הסוגים המוכרים: מגורים, מסחר, חקלאות, תיירות, תעשייה. כל סוג קרקע כזה נמצא במיקום המתאים לו על פי תב"ע של כל יישוב ולמרות שבמקומות מסוימים יש נוקשות באפשרות לשנות ייעוד קרקע ואי אפשר לעשות זאת, עדיין יש קרקעות שמשנים את הייעוד שלהן במקומות מסוימים עקב סיבות שונות. זה יכול להיות בגלל התרחבות יישוב או ניסיון למשוך אוכלוסייה צעירה ואיכותית, או שגשוג כלכלי שמחייב ייעוד קרקע שונה למסחר ולתעשייה. יש כמובן גם מקרים שבהם מגלים שאזור מסוים הפך למבוקש תיירותית ואז מתחילים בהליכים על מנת לקבוע ייעוד קרקע כזה לפי תכניות שמגישים לרשות המקומית. היוזמים יכולים להיות יזמים ומשקיעים שונים שבוחרים לחשוב לטווח ארוך לבצע השקעה בנדלן ולעיתים זה נובע מהלחץ שמופעל מלמטה, מהתושבים.

מה חשוב לדעת על שינוי ייעוד?

לפני שמשנים ייעוד קרקע כלשהי יש לבדוק את האינטרסים של כל יוזמי המהלך ולבדוק התנגדויות לכך משום שמדובר בכל זאת במהלך שמשנה אופי של אזור ויכול להשפיע בצורה קיצונית על מראה היישוב ועל התושבים. כמובן שהזמנים עושים את שלהם ולכן כל ראשי יישוב שיש להם חזון והם רוצים לפעול למען התושבים בודקים את האפשרות הזאת אם בגלל תכנית בינוי עירונית ישנה שבה מלכתחילה נקבע שינוי ייעוד ואם משום שהובאו להם הצעות שעונות על ביקוש מסוים. מכל מקום, הליך שינוי ייעוד קרקע הוא הליך ממושך שאורך שנים ואפשר רק לדבר עליו כמה שנים לפני שהוא מציג היתכנות גבוהה וכדאיות במהלך. את השינוי עושים אך ורק בצורה חוקית תוך כדי מעבר בוועדות השונות.

שינוי ייעוד מקרקעין

שינוי ייעוד מקרקעין הוא שינוי ייעוד שנעשה בצורה חוקית ממטרה שמוגדרת בתב"ע לייעוד אחר. השינוי נעשה בהליך מסודר לצורך מסוים כמו בנייה של מיזם נדל"ן, כמו שמוכר בשינוי ייעוד קרקע חקלאית למיזמים שונים שנעשו פופולריים בשנים האחרונות במרחב הכפרי. קרקעות חקלאיות מופשרות, כלומר נעשה להן שינוי ייעוד כדי שיוכלו להשתמש בהן לבנייה. שינוי ייעוד במקרה כזה הופך קרקעות כמעט חסרות ערך ממשי או ללא שימוש לקרקעות מושבחות ויקרות ערך ולכן שינוי ייעוד נחשב גם להליך השבחה. ההשבחה היא אחד השיקולים שנלקחים בחשבון בהליכי שינוי ייעוד הקרקע. השלב הראשון הוא לברר למי שייכת הקרקע, אם לרשות המקומית, אדם פרטי או רמ"י (רשות מקרקעי ישראל). חשוב לדעת שגם אם הקרקע לא שייכת למדינה לפעמים עדיין נחוץ היתר ואישור מרמ"י כדי לשנות ייעוד.

כיצד מתבצע הליך שינוי ייעוד הקרקע?

זהו הליך ממושך שנמשך שנים וכרוך בהרבה ביורוקרטיה והכנת תכניות. התכנית לשינוי ייעוד הקרקע מופקדת בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בשלב ראשון. הוועדה דנה בה ובמידת ההתאמה שלה לתכנית המתאר של היישוב ולהגיש המלצות לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. בהליך הזה נבדקת התכנית לפי קריטריונים שונים כדי לדעת אם לדחות אותה או להחזיר אותה לשינויים ולהתאמות נוספות. הבדיקה לוקחת בחשבון את כל השיקולים כולל הסביבתיים, לאורח החיים באזור, לאופי של היישוב ושל השינוי שבו זה מתנהל, לסוג הקרקע ולתכנית העתידית של הרשות ליישוב.