מחירי הדירות עולים כל הזמן. כבר משנת 2007, שמחירי הדירות נמצאים במגמת עלייה תמידית, גם אם היו רגעים של קיפאון, או ירידה קלה במקומות מסוימים, הם לא היו משמעותיים ולא היתה להם השפעה ניכרת על מגמת העלייה.
בשנתיים האחרונות עליית המחירים הפכה להיות חדה יותר, ולא נראה שהסוף נמצא באופק, על אף ולמרות התוכניות הגדולות שיש לנבחרי הציבור, כולם מבינים שזו עובדה בשטח שכמעט ולא ניתן לשנות, ואם ניתן סביר להניח שזה ייקח זמן.
אם שאלתם את עצמכם למה מחירי הדירות רק עולים, יש לכך כמה וכמה סיבות.
עלייה במדד תשומות הבנייה
המון שנים שמדד תשומות הבנייה לא זז הרבה, אך בשנתיים האחרונות הוא עלה במידה משמעותית. מה שאומר שהייתה עליה חדה במחירים של חומרים, מוצרים ושירותי בנייה שונים. מעבר לכך נרשמה גם עלייה במחירי השינוע וההובלה של סחורות שמשפיעה גם היא על מדד התשומות. העלייה הזו במחירים התרחשה בגלל הקורונה ומשפיעה גם על מחירי הדירות במידה משמעותית, שכן המחירים של דירות חדשות צמודים למדד תשומות הבנייה.
מכרזי קרקע בשיטת כל המרבה במחיר
אחוז גדול מהקרקעות בארץ מנוהל על ידי רשות מקרקעי ישראל. הרשות מפרסמת מכרזים לבנייה חדשה, וכבר שנים ששיטת הפעולה שלה היא שהמנצחים במכרז הם אלו שנותנים את הצעת המחיר הכי גבוהה. כאשר לא מעט קבלנים אשר מתחרים על אותה הקרקע, יזכה בה מי שמציע את ההצעה הגבוהה ביותר, ולעיתים מדובר בהצעה גבוהה ביותר. כתוצאה מכך, מתקבלות הצעות ששוות הרבה יותר מערכה האמיתי של הקרקע, מה שמוביל לשיאים חדשים של מחירים, ולקביעת רף חדש לחלוטין.
פרויקטים של התחדשות עירונית
פרויקטים של התחדשות עירונית נועדו כדי לחזק בניינים ישנים ולהפוך אותם לעמידים יותר בפני רעידות אדמה. מעבר לכך, הם גם מגדילים את ההיצע של הדירות הזמין למכירה. עם זאת ההתחדשות העירונית גם מעלה את הביקוש, מכיוון שבניינים שלמים נהרסים, בעלי הדירות המפונים מחפשים דירות להשכרה, דירות קטנות נעלמות מהמפה ובמקומן נבנות דירות גדולות יותר וגם יקרות יותר, ומחירי הנדל"ן מושפעים מכך.
ריבית אפסית ומסלולי משכנתאות נוחים
המשבר הכלכלי שחל בשנת 2008 הוביל לריבית אפסית, ומשם המצב לא השתנה הרבה. כיום מסלולי המשכנתאות נוחים, ולמרות המגבלות השונות, יותר ויותר אנשים לוקחים משכנתאות, עד שבשנה האחרונה תחום זה שבר את כל השיאים. כאשר ההיצע במקומו נותר והביקוש הולך וגובר, מחירי השוק מושפעים.
ביקוש של רוכשי דירות להשקעה
לדירות חדשות או דירות יד שניה יש המון ביקוש הן של זוגות צעירים, הן של משפרי דיור והן של משקיעים מהארץ ומחו"ל. כאשר ההיצע לא עומד בביקוש גם ככה, הביקוש מצד המשקיעים מוביל לעליית מחירים. כתוצאה מכך הממשלה החליטה לפעול בנושא ולהעלות את מס הרכישה, אך זה עדיין לא הוריד את הביקוש משמעותית.
מחסור בעובדים
את הבניינים והבתים בונים פועלים, אך עם הזמן יותר ויותר אנשים מעדיפים שלא לעבוד בעבודות בנייה שנתפסות כקשות ולא מתגמלות. כתוצאה מכך יש מחסור עצום בעובדי בנייה, וזו מגמה עולמית, כלומר שזה לא קורה רק בישראל אלא בכל העולם. המחסור גורם גם לעלייה בשכר, ולבסוף להתייקרות של מחירי הדירות.
מחסור בדירות להשכרה
יש המון אנשים שאינם רוכשים דירות אלא חיים בשכירות. בעוד שברחבי העולם, מנהג זה מקובל, תנאי השכירות טובים והמחירים סבירים, בארץ אנחנו עדיין לא שם. הדירות מוחזקות על ידי משקיעים, תנאי המגורים אינם נאותים וגם המחירים מרקיעים שחקים. ההיצע הנמוך של דירות להשכרה והמחירים הגבוהים, מובילים אנשים להעדיף לקנות דירה במקום לשלם שכירות, מה שמוביל לעלייה בביקוש ובמחירים.
בירוקרטיה מסועפת והמון חסמים
יש המון חסמים בדרך לבניית שכונות חדשות מה שמוביל לתכניות שלא מאושרות ועיכובים. החסמים יכולים להיות שונים החל בהיעדר מימון ועד מחסור בצינור ביוב ראשי והם מובילים לעיכובים בבניית שכונות ובאכלוס דירות, מה שבמקביל גורם לפגיעה בהיצע ולעליית מחירים. גם הפן הבירוקרטי מהווה חסם לא קטן, לעיתים חולפות המון שנים מהרגע שמתחילים עם התכנון ועד לקבלת המפתח בפועל. העיכובים גורמים לתשלומים נוספים שמוטלים על הקבלנים ומשם להתייקרות ולעלייה במחירים.
אי ודאות בענף הבנייה
בענף הבניה בישראל שולט חוסר וודאות משווע, אשר בא לידי ביטוי בדרכים שונות כמו למשל לוחות זמנים לא מחייבים, שינויים בלתי פוסקים במדיניות, הן של הממשלה והן של הרשות העירונית, פוליטיקה ששולטת בוועדות התכנון, פרשנות משפטית שמשפיעה על החלטות ומהלכים, ראשי ערים שמערימים קשיים, תנאי תשלום לא הגיוניים, דיירים סרבניים, מחירים גבוהים במכרזים ועוד. אי הוודאות הזאת והשינויים התדירים, אלו הם משתנים שמשפיעים בסופו של דבר גם על המחירים.
אז מה עושים?
אם אתם רוצים לקנות דירה בלוקיישן מרכזי, קרוב לים וסמוך לעורקי חבורה ראשיים, מתחם האלף זו אופציה שכדאי לכם לבדוק. מתחם האלף משתרע על שטח של כ- 1,000 דונמים, ומכאן גם שמו, והוא מציע את השילוב המושלם בין מתחם עסקים מתקדם לבין מתחם מגורים יוקרתי בסטנדרט שעוד לא נראה כמותו באזור.
למתחם זה יש הרבה יתרונות, אולם אחד מהם היה העובדה שהציע לקונים את האפשרות לרכוש זכויות לדירה בשלב מאוד מוקדם, וכתוצאה מכך המחירים היו ממש משתלמים. רוב הקונים קנו את הדירות בזמן שהתהליך הבנייה עדיין היה בחיתוליו, וככל שעבר הזמן, נהנו מעליית מחירים משמעותית.
מכיוון שהמתחם נבנה על ידי חברת נדל"ן מובילה בתחומה ששמה הולך לפניה, וזכה לגיבוי מטעם עיריית ראשון לציון, העיר בה הוקם, לקונים היה המון שקט נפשי והם זכו לראות את התכנונים יוצאים לפועל ואת ההשקעה שלהם רוקמת עור וגידים.
לכן אם אתם רוצים לקנות דירות במחירים משתלמים ולא להיות מושפעים מעליית המחירים במידה משמעותית, לעיתים זה פשוט עניין של תזמון ועליכם להישאר עם היד על הדופק, לאתר פרויקטים חדשים כבר שהם נמצאים על הנייר, ולהשקיע בזמן המתאים.
