קרקעות בישראל הן סיפור בירוקרטי שנובע גם מההיסטוריה שלה עד שחילקו אותה לפי ייעודים וסוגים שונים, והרישום של קרקעות עבר הסדרה שמוכרת לנו כיום רק בעקבות הקמת מנהל מקרקעי ישראל. לכל קרקע יש ייעוד מקורי שנובע מכך שהיא נכללת בתחומי רשות מקומית, שלה יש תכניות פיתוח ותב"ע מחייבת. לכן, בכל פעם שרוצים לפתח אזור או להקים מיזם נדל"ן יש לבדוק את סוג הקרקע שעליה רוצים לבנות כדי לדעת מהי ההיתכנות של פרויקט ומה כרוך בשינוי הייעוד. הסוגים העיקריים של הקרקעות בישראל נקבעים אם כך לפי ועדות התכנון של הרשויות המקומיות והם למסחר, לתעשייה, למגורים, לחקלאות ולתיירות.

האם אפשר לשנות ייעוד קרקע?

לקביעת ייעוד הקרקע יש סיבות רבות שהן כמעט לא ניתנות לשינוי, אולם יש לא מעט קרקעות שהייעוד שלהן שונה מסיבות שונות, גם אם זה לוקח שנים ויש לבדוק את הבקשות על מנת לאמוד את ההשלכות וההשפעה שיש לשינוי ייעוד קרקע על התב"ע ועל הסביבה. עקרונית, לכל סוג קרקע יש ייעוד משלו אולם לנוכח הגידול הטבעי באוכלוסייה, השינויים החברתיים והתרבותיים שמחייבים גם שינוי באופי היישובים (כמו הרחבות בקיבוצים ובמושבים, למשל) והשגשוג הכלכלי וההתפתחות הטכנולוגית גורמים לכך שייעודי קרקע שונים ישונו לפי הצורך שמתעורר.

איך זה קורה?

קרקע היא תמיד המקום שבו אפשר להצמיח חלומות לא רק על בית פרטי אלא גם על מיזמים נדלן שונים שיכולים להצמיח רווחים למי שמשקיע בהם לדוגמא מתחם ה 1000 הידוע בראשון לציון. משום כך, השקעות נדלן נחשבות להשקעות שלוקח זמן עד שהן מתממשות ויש לבדוק היטב את ההיתכנות שלהן לפי ייעוד קרקע והסיכוי לשנות את הייעוד למיזם המתהווה. החוק מחייב דיונים רבים ובחינה מעמיקה גם של הסיבות של מי שמבקש לשנות ייעוד קרקע משום שלמרות שיזמי נדל"ן הם אלה שבדרך כלל מבקשים זאת כדי לקדם מיזמים שלהם, לא תמיד זה משתלב בתכניות הפיתוח של האזור והרשות המקומית. למעשה, יש גם לציבור ולא רק למומחים מקצועיים של רשויות ולמשרדי ממשלה בסיס להגשת התנגדויות לשינוי ייעוד קרקע אלא גם לתושבים עצמם. לכן, כאשר פועלים למטרה זאת צריך להיות בטוחים שמדובר בשינוי שמקודם ומקובל על כל הגורמים שיושפעו מכך והם תומכים במהלך במלואו.

למה נדרש לפעמים שינוי ייעוד קרקע?

כללי ההיצע והביקוש חלים גם על שינויי ייעוד הקרקע במקרים רבים, משום שכל עוד אין צורך בכך מעדיפים בגופים רבים לשמור עתודות קרקע למקרים מסוימים. כמו כן, אין ספק שחשוב להשאיר גם שטחים פתוחים מסיבות של שימור הסביבה והנופים, אבל יש צורך באיזון מסוים עם הצרכים של האוכלוסייה הגדלה ושינויים באורח החיים. הביקוש הרב לבנייה למגורים, למשל, גורם  לפעמים השינוי יזום על ידי רשות מקומית שרוצה לפתח יישוב מסוים ואזורים רדומים ולא חזקים סוציו-אקונומית, ולפעמים השינוי קורה בעקבות דחיפת יזמים שפותחים בתהליכים שונים על מנת ליצור את ההיצע לביקוש מסוים שנוצר. יזמי נדל"ן שרוצים להקים מרכזים מסחריים ולהרוויח כסף יכולים לחבור למשקיעים שונים שלהם יש אינטרס לעשות זאת, ולעומתם יש אנשים רבים שמייחלים להתחלות בנייה רבות באזורים הפתוחים שיש לכל רשות מקומית כדי שיימצא להם דיור במקום מגוריהם מבלי לנדוד. כך שאינטרסים שונים יכולים להיות אלה שבגללם או בזכותם משנים ייעוד קרקע.

ייעוד קרקע משולב

אחת הדרכים לשנות ייעוד קרקע בצורה מוסכמת היא להוכיח שיש לכמה שיותר גופים וגורמים כדאיות בכך, במיוחד אם מדובר בהקמת שכונה חדשה שיהיה בה שילוב ייעודים. שילוב ייעודים יכול להיות שילוב של אזור שיפותח למטרת מגורים יחד עם תיירות, כמו באירוח כפרי, למשל, או שכונות שבהן יהיו מרכזי מסחר כדי שלא יצטרכו לנסוע אל מחוץ לעיר או לשכונה אחרת כדי לערוך קניות ולשבת בבתי קפה לבלות, ואם אפשר להוסיף גם בשולי המתחם או האזור מעט מקומות תעסוקה מבלי שיפריעו לאופי האזור, גם זה נחשב לפעמים לפיתוח רצוי. למעשה, במקור, קרקעות בישראל ביישובים עירונים רבים החלו כקרקעות בעלות שימושים מעורבים, כמו מסחר ומגורים בשכונות מסוימות, תעשייה זעירה בשכונות מגורים, אזורי תעשייה שהוסיפו להם אזור מסחר ותיירות ועוד. זוהי דוגמה לייעודי קרקע שנוצרו בהם תהליכים שחלקם אושר מראש וחלקם בדיעבד, משום שהביקוש יצר זאת.

היכן ייעודי קרקע משתנים?

אנחנו מכירים את זה היטב ממקומות שונים בערים וביישובים כפריים, שבהם השימושים השונים מתערבבים. כך, יש אזורים כפריים שהסבו ייעוד קרקע חקלאית למסחר ולתיירות ולכן קמו שם מיזמים שונים בתחומים אלה ויש גם הרחבות שונות במרחב הכפרי, כמו הקיבוצים והמושבים שהסבו ייעוד קרקע חקלאית או קרקע שנועדה להרחבה שלהם לבניית שכונות חדשות למצטרפים חדשים. כל אלה ממחישים כיצד ייעוד קרקע יכול להיות גמיש לפי הצרכים של היישוב והם נידונים מדי פעם. בשנים האחרונות גובר הוויכוח הציבורי על היצע הקרקעות לבנייה ועל השליטה של מנהל מקרקעי ישראל בהפשרת קרקעות לבנייה. כך שבכל פעם שיש מיזם בנייה כזה הרי שהוא עבר תהליכים חוקיים נדרשים על מנת לבנות. זה קורה בעקבות הפשרת קרקעות לבנייה גם אם לא נוצר צורך בשינוי ייעוד ויש להבחין בין שניהם. מכל מקום, ייעוד קרקע למגורים או למסחר מצביע על כך שבעתיד ייבנו שם מיזמים כאלה גם אם זה לוקח כמה שנים עד שמגיעים לזמן המתאים לכך.