במציאות שבה מחירי הדירות במרכז הארץ כבר חצו מזמן את רף 3 מיליון השקלים, חלום ההשקעה בנדל"ן נראה רחוק מתמיד עבור רוב הישראלים. אבל מתחת לרדאר, בשקט ובמהירות, מתפתחת בראשון לציון הזדמנות שמשנה את כללי המשחק.
הכירו את מתחם פריימן: עתודת הקרקע האחרונה בצפון-מזרח העיר, שמושכת אליה בימים אלו את תשומת הלב של בכירי המשקיעים, ולא בגלל הנוף – אלא בגלל המספרים.
"אפקט המטרו": הוודאות של תמ"א 70
הדבר הראשון שצריך להבין לגבי מתחם פריימן הוא שהוא לא "עוד קרקע חקלאית". הקרקע נמצאת בלב תכנית תמ"א 70 – התכנית הממשלתית הגדולה לפיתוח סביב תחנות המטרו.
המשמעות הכלכלית היא דרמטית: התכנית מעניקה ודאות תכנונית נדירה. היא מקצרת הליכים בירוקרטיים ומגדילה משמעותית את זכויות הבנייה (מגורים ומסחר) סביב תחנות "הרצוג" ו"יוסף בורג" העתידיות של קו המטרו M1.
"בכל העולם, נכסים שנמצאים בטווח הליכה מתחנת מטרו מזנקים במאות אחוזים", מסביר מומחה לתכנון ערים. "כאן המשקיעים נכנסים בנקודת זמן קריטית: אחרי שהתכנית כבר 'על השולחן' ותחת תת"ל 101, אבל לפני שהטרקטורים עולים על הקרקע והמחירים קופצים לשמיים."
לא מדובר בחברה שקמה אתמול, אלא בגוף עם גב כלכלי איתן, יציבות מוכחת ומאות פרויקטים שכבר בוצעו ואוכלסו ברחבי הארץ. הידיעה שאתה משקיע לצד גוף שמכיר את מסדרונות הוועדות, הרשויות והנהלים, מעניקה למשקיעים הפרטיים את "השקט הנפשי" שחסר כל כך בעסקאות נדל"ן.
גב חזק: 50 שנות ניסיון מדברות בעד עצמן
אחד החששות הגדולים בהשקעות קרקע הוא זהות היזם. במקרה של מתחם פריימן, המשקיעים נהנים מביטחון שנדיר למצוא בתחום. את הפרויקט מובילה החברה הגדולה ביותר במתחם (נדל"ן נדל"ן וכהן פליקס), המחזיקה ברקורד של 50 שנות עשייה.
הלוקיישן: צמוד לשכונות היוקרה
המתחם ממוקם במיקום אסטרטגי מנצח: בצמוד לשכונות המבוקשות של ראשון לציון, ליד פארק "בראשית" הענק ובסמיכות לכבישים מרכזיים (4, 1, 6). זהו אזור שכבר היום נחשב לאחד היקרים והמבוקשים בעיר, מה שמבטיח שביום שהקרקע תופשר לבנייה – הביקוש לדירות שם יהיה בשיא.
המחיר: "תקלה בשוק" שלא תחזור
אבל השורה התחתונה היא זו שגורמת לאנשים לרוץ: המחיר.
בעוד שבאזורים סמוכים (כמו נחלת יהודה או מרום ראשון) המחירים כבר בשיא, במתחם פריימן מוצעת כעת יחידת קרקע פרטית בטאבו במחיר של 249,000 ש"ח בלבד.
"זה מחיר שמזכיר את מה שראינו לפני עשור," אומרים גורמים בשוק. "מחיר כניסה נמוך כל כך, באזור ביקוש כזה ובמסלול תכנוני פעיל, מייצר משוואה פשוטה: סיכון נמוך ופוטנציאל רווח אדיר בעת המימוש."
חלון ההזדמנויות נסגר
מלאי הקרקעות במחיר הזה מוגבל, וככל שהתכנון מתקדם במסגרת תמ"א 70, צפוי המחיר להתעדכן כלפי מעלה. עבור מי שמחפש השקעה סולידית עם פוטנציאל תשואה אגרסיבי, מתחם פריימן הוא כנראה התחנה האחרונה במחיר שפוי במרכז הארץ.
