אם גם אתם החלטתם להצטרף לטרנד ההולך וגובר של רכישת דירה להשקעה, הרי שאתם בחברה טובה. עם עליית המודעות לחשיבות של השקעת הכסף הפנוי שלכם על מנת שלא ישב סתם בבנק וייאבד מערכו בגלל האינפלציה, רבים בוחרים במסלול של רכישת דירה להשקעה כפתרון אידיאלי לבעיה הזו.
רכישת דירה להשקעה היא פתרון טוב מכמה סיבות משמעותיות. ראשית, מדובר בהשקעה כמעט בטוחה, כלומר, כזו שיש בה הרבה סיכויים לרווח ומעט סיכויים להפסד. כמובן שזה תלוי בהשקעה הספציפית ובבדיקות המקדימות שערכתם, אבל זוהי הצהרה כללית שנכונה לרבות מהשקעות הנדלן באופן כללי. שנית, ההיצע הרב בשוק הנדלן להשקעה מאפשר לכם לבחור במה אתם רוצים להשקיע, ולדייק את מה שמתאים לכם ברזולוציה גבוהה במיוחד, שקשה למצוא באפיקי השקעה אחרים.
מסיבות אלו ועוד, רבים בוחרים להשקיע בנדלן את מיטב כספם, בתקווה להעלות את ערכו. אך עם זאת, ישנם אספקטים רבים להשקעות נדלן, כאלה שלא רבים מודעים אליהם. אלו מתחלקים למשתנים התלויים בכם, ולאלו התלויים בנכס שבו אתם רוצים להשקיע. באנו לעשות סדר.
אז מה חשוב להבין לפני שפונים לקנות דירה להשקעה? – מול עצמכם
לפני שאתם פונים לחפש לכם דירה להשקעה, חשוב להבין מאיזו נקודה אתם באים לשוק. ישנן כמה שאלות שאתם צריכים לשאול את עצמכם, לפני התחלת המסע המרתק הזה:
- כמה כסף יש לכם? – מדובר הן על הכסף הזמין להשקעה, והן על זה שאתם יכולים לקבל בהלוואות מסוגים שונים, לדוגמה משכנתא. לתשובה לשאלה הזו יש השלכות מרחיקות לכת על סוגי הנכסים שעומדים בפניכם כאפשרויות להשקעה, כך שכדאי לענות עליה קודם. אתם צריכים להבין האם אתם מתכננים להשקיע את כל הכסף הפנוי שלכם בהשקעה הזו? האם אתם מתכננים לפזר אותו? האם תרצו לבקש הלוואה מהבנק או ממקום אחר על מנת לממן חלק מההשקעה? מדובר בשאלות חשובות ביותר, שכדאי לענות עליהן בהקדם.
- מה אתם מעוניינים להשיג בהשקעה הזו? – ישנם פנים רבות להשקעה בנדלן, ואתם צריכים להחליט מה מתאים לכם. יהיו כאלה שישקיעו בנדלן מתוך רצון לקבל תשואה שוטפת מהכנסות משכירות, בעוד שאחרים יעדיפו לרכוש קרקע המיועדת להפשרה, כדי להרוויח רווח גדול בעוד כמה שנים, כאשר הקרקע תפותח ותגיע למכירה. כמובן שהתשובה לשאלה הזו תלויה הן בשאלה הקודמת, והן בשאלה האם אתם צריכים את ההכנסה הזו כרגע, או שאתם יכולים להסתדר בלעדיה. רוב המשקיעים בדירה ירצו לקבל תשואה שוטפת, אך לזה יש השלכות נוספות (ראו בשאלה הבאה).
- כמה אתם רוצים להיות מעורבים בהשקעה? – אם אתם מחליטים לרכוש דירה ולנהל אותה באופן עצמאי, עליכם לדעת שיש לזה משמעויות ואחריות לא מועטה. ההתעסקות מול שוכרים, תיקון תקלות בדירה, התנהלות מול רשויות המס, ועוד ועוד, כל אלה ידרשו מכם זמן, מאמצים וכספים. כמובן שאתם יכולים לשכור את שירותיה של חברת ניהול, אך זה יוריד לכם מהתשואה השוטפת מהנכס.
אפשרות אחרת היא לרכוש דירה או להשקיע במיזם של יזם נדלן, שבה יש לכם אחזקות בפרויקט, אך אתם לא מעורבים בו באופן ישיר. דוגמה להשקעה כזו היא קניית אחזקות מתחם האלף בראשון לציון, שהוא אמנם לא מתחם מגורים אך עונה להגדרה של "שגר ושכח". אם תשקיעו בפרויקט כמו מתחם האלף, אתם יכולים להיות רגועים ולדעת שאתם מקבלים דיווחים על התקדמות הפרויקט, ושמי שמנהל אותו הם האנשים המקצועיים ביותר בתחום. לכם נשאר רק להתרווח ולעקוב אחר הנעשה מרחוק.
ומה חשוב להבין לפני שפונים לקנות דירה להשקעה? – מול הנכס
לאחר שעניתם על השאלות הקודמות ועל שאלות אחרות הקשורות אליכם, הגיע הזמן לשאול את השאלות הקשורות לפרויקט הספציפי.
- איתור אפיק השקעה – האם אתם רוצים לקנות דירה חדשה מקבלן? דירה יד שניה באזור שאתם צופים שתהיה בו עליית ערך? אולי אתם מעדיפים להשקיע בתמ"א 38? או בכלל בנדלן מסחרי?
אלו שאלות משמעותיות ביותר, שכמובן מתכתבות עם השאלה הראשונה בסעיף הקודם. לכל אחד מאפיקי ההשקעה האלה יש אופי אחר, סיכויים וסיכונים אחרים, ובעיקר מטרות אחרות.
- איתור נכס – לאחר שבחרתם את האפיק שמתאים לכם, עליכם לבחור נכס. כאן מומלץ לעשות בדיקה מקיפה של הנכס עצמו, ושל מי שמוכר לכם אותו. יכול להיות שמדובר בדירה חדשה או בהשקעה בנדלן מסחרי, ואז אתם רוצים לוודא שחברת היזמות היא חברה וותיקה ומנוסה בשוק, כזו שיש באמתחתה כבר כמה פרויקטים מוצלחים.
- איתור עורך דין – השקעה בנדלן, מלבד הפן המסחרי שבה, היא אקט משפטי מובהק המלא בדקויות חוקיות שרוב הסיכויים שאתם אינכם מודעים אליהן. חשוב מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין שאתם סומכים עליו, שידע לתת לכם את כל התשובות לשאלות שלכם, ולבדוק את החוזים שלכם לפני שאתם חותמים עליהם.
כמובן שאלה רק כמה שאלות המייצגות את המשתנים הרבים שכוללת השקעה בנדלן. חשוב מאוד להתייעץ עם גורמי מקצוע רלוונטיים לפני שאתם אכן חותמים על ניירות השקעה כלשהם, או מעבירים כסף לגורם כלשהו. לצערנו, בשל הביקוש הרב להשקעות ישנן בשוק גם השקעות פחות מוצלחות, ואתם לא רוצים ליפול בפח. אם תעשו עבודת הכנה מקיפה, ותשכרו את שירותיהם של אנשי מקצוע טובים, הסיכונים יהיו הרבה יותר נמוכים.
