מחפשים דירה למגורים? דירה להשקעה שתהיה עבורכם נכס מניב? קרקע להשקעה? סביר להניח שהמושג שמאי מקרקעין אינו זר לכם. שמאי מקרקעין הוא בעל מקצוע שיסייע לכם בהחלטה האם לרכוש נכס מסוים או לא, האם מחיר הנכס אכן משקף את הערך שלו, להחליט האם זהו הנכס המתאים לכם ביותר וכמובן לאתר ליקויים ובעיות אחרות אם ישנם כך שתחסכו כספים ותסכול לאחר הרכישה. מה חשוב לדעת על שמאי מקרקעין? מתי בדיוק יש לפנות אליו והאם יש לו תפקיד גם ברכישת קרקע להשקעה?
מהו תפקידו של שמאי מקרקעין?
שמאי מקרקעין אמור לבדוק נכס ולהעריך את ערכו. לפעמים מספיקה בדיקת הנכס עצמה בכדי שתקבלו החלטה חד משמעית שזהו לא נכס שתרצו לרכוש. לכך לדוגמה, ישנן לא מעט דירות, במיוחד באזורים עירוניים צפופים, שיש להן תוספות לא חוקיות או שהבניה בהן נעשתה בצורה מתחכמת שאינה תמיד הולכת עם החוק. שמאי מקרקעין אמור לעלות על התחכמויות למיניהן או תוספות לא חוקיות. רבים יחליטו כבר אז שאינם מעוניינים להמשיך בתהליך הרכישה, אך גם אם כן, תוספת לא חוקית למשל תוריד מיידית את שטח הדירה ובהתאם לכך גם את ערכה. בכל מקרה, לאחר בדיקת הנכס מפיק השמאי דו"ח מפורט המהווה גם מסמך משפטי הסוקר לפרטים את מצב הדירה כך שהוא ישמש במשא ומתן מול המוכר וגם מול הרשויות במידת הצורך. אגב, הערכת ערך הנכס תסייע לא רק ברכישת דירה אלא גם במכירתה, כדי לוודא שהמחיר שמציין המוכר אינו גבוה מדי וגם לא נמוך מדי.
בדיקות נוספות שמבצע שמאי מלבד ערך הנכס
מלבד בדיקת הנכס עצמו, לוקח השמאי בחשבון ובודק פרטים נוספים. הוא מתייחס למשל לסביבה בה נמצא הנכס. הבדיקה היא פחות מבחינה סוציו אקונומית (כלומר מי יהיו השכנים…) אלא את התנאים הסביבתיים כמו תשתיות ביוב וחשמל, וגם האם המקום צפוי להישאר כפי שהוא או מתוכננים בו פרוייקטי בניה (שיכולים להיות גם יתרון ולהעלות את ערך הדירה בעתיד). בדיקות נוספות שמבצע השמאי הן בדיקה משפטית: מי הבעלים החוקיים של הנכס, האם אין שעבוד או אזהרות. הוא מבצע בדיקה הנדסית כשהוא נעזר במהנדס בניין, בודק את המיסים שצפויים להיות על הנכס, מס רכישה או מס שבח, וגם היתרי בניה- האם הנכס בנוי כעת לפי ההיתרים הקיימים והאם ישנם היתרים שלא נוצלו כך שהרוכש יכול לנצלם בעתיד (למשל בניית חדר נוסף או מרפסת).
ואם כבר מיסים, אילו מיסים יכולים להיות ברכישת נכס או בעתיד?
כאמור, תפקידו של שמאי מקרקעין הוא להעריך את המיסים שצפויים להיות גם בעת רכישת הנכס וגם בעתיד בעת מכירתו או בשל שינויים שיכולים להיות בו. מס רכישה מחושב על פי מדרגות בהתאם לערך הנכס. בנוסף ישנו הבדל משמעותי בין דירה למגורים לבין דירה להשקעה. מס נוסף הוא מס שבח שמוטל על המוכר ומומלץ שגם הקונה היום יהיה מודע לו אם ירצה למכור את הנכס בעתיד וערכו אמור לעלות (למשל לאחר שיפוץ שהוא מתכנן). המס הוא עבור ההפרש בין ערך הנכס בזמן הקניה לערכו במכירה. מס בעל שם דומה אך משמעות שונה הוא היטל השבחה המשולם למשל אם יעוד הקרקע משתנה (כמו שתראו עוד מעט, בענייני קרקעות לרכישה לשמאי תפקיד חשוב). במקרה של קרקעות המשנות את יעודן, שמאי מקרקעין ישלח מטעם הוועדה המקומית ויעריך את מידת עליית ערך הנכס בעקבות השינוי והיטל ההשבחה יהיה כמחצית ממנו.
תפקיד השמאי ברכישת קרקעות להשקעה- תקן 22
היום ישנם פרויקטים רבים להשקעה שעתידים להיבנות על קרקע שכיום לא מנוצלת או שזו קרקע חקלאית. רבים בוחרים להשקיע בפרויקטים כאלה כי ערך הנכס יעלה משמעותית לאחר שהקרקע תשנה את יעודה מקרקע חקלאית (לרוב אלה יהיו קרקעות חקלאיות) לקרקע בנויה. עדיין, הרוכש אינו יודע לחלוטין מה הולך להיות. לשמאי מקרקעין תפקיד חשוב בהעלאת הוודאות עבור אותם רוכשים פוטנציאליים. תקן 22 שנוסף בשנים האחרונות אומר שזכותו של הרוכש הפוטנציאלי לקבל מידע לגבי ערך הנכס (קרקע) כפי שהוא כעת וגם ערך הקרקע בעתיד לאחר שהתוכנית או הפרויקט יצאו לפועל. השמאי נותן שתי הערכות: מצב א שהוא הערך לפי יעוד הקרקע בתוכניות המאושרות במועד מסוים ללא התייחסות לאפשרות שינוי עתידי ומצב ב: ערך הקרקע לאחר שיאושרו תכניות בניה בעתיד, גם בהתאם לסיכוי שתוכניות עתידיות לניצול הקרקע אכן יצאו לפועל. אם ניקח לדוגמה את מתחם ה 2000 בראשל"צ הממוקם לצד מתחם האלף שהמשקיעים בו כבר רואים פרי להשקעתם, מחיר ההשקעה לו נדרשים הרוכשים נמוך משמעותית לעומת הערכת השמאי בהתאם לתקן 22 כך שרווח ישנו כבר במעמד הרכישה.
תפקידו של שמאי בקבלת משכנתא
לשמאי מקרקעין חלק בהגשת בקשה למשכנתא. כאשר נגיש בקשה למשכנתא, יגיע שמאי מטעם הבנק להעריך את ערך הנכס. בהתאם לכך יחליט הבנק מהו גובה הסכום שהוא מוכן לתת לנו. שמאי זה, כפי שניתן להבין, רואה את טובת הבנק. לכן, כדאי לשכור את שירותיו של שמאי מטעמכם. הוא יעריך את הנכס באופן אובייקטיבי ועם ערך הנכס שיקבע ניתן להתמקח מול הבנק.
איך לבחור שמאי מקרקעין?
שמאי מקרקעין הוא מקצוע מורכב הדורש ידע רב בכל הנוגע לבניה מהיבטים שונים: משפטיים, תכנוניים, דיני מיסים ומקרקעין ועוד. לכן חשוב לבחור שמאי בעל תעודה אשר למד את התחום באופן פורמלי ועבר את כל המבחנים הנדרשים. מעבר לכך בחרו שמאי בעל ניסיון רב, וחפשו עליו המלצות. אם מדובר על קרקע להשקעה חשוב לבחור שמאי המתמקד בתחום זה שהוא מורכב ודורש ידע בתחום זה באופן ספציפי.
