רכישת דירה בישראל, וודאי שבתקופתנו, היא עניין מורכב עבור אנשים רבים. אחת מהשאלות הנפוצות המעסיקות רוכשים היא האם לרכוש דירה מקבלן או דירה יד שנייה. לכל אפשרות יש יתרונות וחסרונות ולכן, רצינו לשטוח בפניכם כמה נקודות למחשבה שיסייעו לכם להחליט.
נקודת השוואה ראשונה: מחיר
מחיר דירה מקבלן, בשונה ממה שרבים נוהגים לחשוב, איננו בהכרח יקר יותר מאדר דירה מקבילה משוק היד שנייה. הדבר נכון בעיקר באזורים בהם יש ביקוש גבוה לדירות, לרבות אזורים מרכזיים (או קרבה אליהם) ואזורים הנמצאים בסמוך לשירותים שונים וצירי תחבורה. דירות יד שנייה נמכרות פעמים רבות בהיצע גדול יותר מאשר דירות חדשות מקבלן ולכן, הודות לביקוש הגבוה, דירות יד שנייה עשויות להימכר במחיר זהה למחיר דירות חדשות.
אולם, דירות מקבלן אכן יהיו פעמים רבות יקרות יותר, הודות ליתרונן היחסי על דירות היד שנייה: ראשית, מדובר בדירות בבניין חדש לחלוטין ומטבע הדברים, הדבר משפיע הן על סוג התשתיות שיש בבית ובן על הסטנדרטים הכלליים של הבנייה. שנית, דירה מקבלן פעמים רבות ניתנת לסידור ע"י הרוכשים, מה שמאפשר גמישות רבה יותר בהתאמת הדירה לדיירים, שזה כמובן יתרון ענק. בנוסף, המחיר הסופי של רכישת דירה מקבלן איננו תמיד ידוע שכן תמיד יכולות לצוץ להן הוצאות נוספות ונלוות עד לרגע המיוחל בו מקבלים את המפתח.
נקודה שניה: מה מקבלים בתמורה?
חלק מהמאפיינים כאן הזוכרו כבר לעיל, אולם חשוב להתעכב עליהם. אז בנוגע לדירה יד שנייה, בהנחה שמדובר בדירה במצב טוב, כלומר בדירה המסודרת ומאורגנת למגורים, דירה יד שנייה כוללת כבר כמעט את כל המרכיבים החיוניים לדירה, לרבות תשתיות למיניהן וחיבורים. לעומת זאת, דירה מקבלן תגיע אמנם עם כל החיבורים הנדרשים בסוף תהליך הבנייה, אולם יש צורך לדאוג לכך ולהיות עם היד על הדופק שהכל מתבצע כראוי ובזמן, בטרם הכניסה לדירה.
באשר ליתרונן ברכישת דירה מקבלן בתחום זה, מדובר בדירה חדשה כל דבר ועניין, ומעבר לעובדה שפעמים רבות ניתן להתאים אותה הן מבחינת מאפייני גודל החדרים ומיקומן והן מבחינת עיצוב, עבור מי שחולם על דירה תפורה למידותיו ומידות משפחתו, דירה מקבלן היא אפשרות נהדרת. התאמת הדירה מצריכה השקעה זה נכון, אבל גם שיפוץ דירה יד שנייה איננו תמיד פשוט וזול, ומעבר לכך, גם לאחר שיפוץ משמעותי בדירה יד שנייה, עדיין לא תמיד ניתן לשנות את המבנה הפנימי לשה לחלוטין.
אזורים חדשים, בטיחות ותקני בנייה
כפי שוודאי אתם יודעים תקנים הנוגעים לבנייה משתנים מעת לעת וקיימת לכך משמעות מבחינת הבטיחות, עמידות המבנה ועוד. דירה חדשה מקבלן היא גם דירה שעומדת בתקנים החדשים יותר, לעומת דירה יד שנייה שלא תמיד עומדת באותם תקנים (אך חשוב לציין שזה תלוי בשנה שבה היא נבנתה ובגורמים נוספים.
באשר לאזורים חדשים לעומת אזורים וותיקים – מבחינת ההעדפה האישית, כאן מדובר על עניין של טעם, שכן יש כאלה שיעדיפו אזורים וותיקים, לרבות נוף עירוני וותיק יותר למשל, לעומת אלה שיעיפו אזורים חדשים המשדרים יוקרה וחדשנות. אולם, חשוב לציין שאזורים חדשים לעיתים קרובות הינם מתוכננים בצורה טובה יותר לעומת אזורים וותיקים, מכיוון שישנו הבדל בין צרכי האוכלוסייה המקומית מלפני כמה שנים, לעומת הצרכים המאפיינים אוכלוסייה דומה כיום.
הדבר יכול להתבטא למשל, בנושא התחבורה. אזורים חדשים ומתוכננים יכללו פעמים רבות כבישים רחבים יותר, יציאות נוחות לכבישים ראשיים, גישה לתחבורה ציבורית מגוונת ועוד. מתחם ה 2000 הוא דוגמא טובה לאזור עירוני חדש יחסית ומתוכנן באופן חכם ומושכל. חשוב לציין, לא כל אוזר חדש מתוכנן כמו שצריך, אלם מתחם ה 2000 ואזורים חדשים נוספים מתוכננים כך שהם יוכלו לעמוד בסטנדרטיים עכשוויים. לעומת זאת, דירות יד שנייה, בייחוד באזורים עירוניים, הן פעמים רבות פרי תכנון של מודל מיושן יחסית, שלא לוקח בחשבון גידול אוכלוסייה מהיר, צורך בתחבורה נוחה הממזערת במידת האפשר את נושא הפקקים העירוניים ועוד.
תשלומים, פריסת תשלומים ועת קבלת הדירה
נושא התשלום על דירה מקבלן לעומת דירת יד שנייה הוא נושא משמעותי בפני עצמו והוא מושפע מגורמים שונים. אין לנו מקום לסקור כאן את כל הגורמים, אך חשוב להדגיש כי התשלום על דירה מקבלן יכול להיות הרבה יותר נוח מאשר תשלום על דירה יד שנייה. הסיבה לכך, היא שקבלן מוכר כמה דירות במקביל ובנוסף, יש לו אינטרס להעניק ללקוחות את אופן התשלום הנוח ביותר. בנוסף, היות ומדובר בדירה שעדיין אינה בנויה, ממילא נהוג לפרוס את התשלומים באופן שרק כאשר הדירה תהיה מוכנה, יתרת התשלום המשמעותית תשולם. אולם, בדירה יד שנייה, המוכר הוא אדם פרטי ולכן בד"כ לא ניתן לפרוס את התשלומים. אולם, הרוכשים מקבלים את המפתח מיד בתום הרכישה, ועבור רבים זה האופציה המועדפת.
לסיכום: למי מתאים לקנות דירה מקבלן לעומת דירה יד שנייה?
חשוב לומר, כי דירה יד שנייה בד"כ מאלצת את הקונים להתפשר במידה רבה יותר, מאשר דירה מקבלן. רכישת דירה מקבלן מחייבת אמנם המתנה ודאגה לנושאים שונים תוך כדי הבנייה, אולם בסוף התהליך הרוכשים מקבלים דירה המסודרת בדיוק כפי שרצו כאמור, לעומת רכישת דירה יד שנייה הנרכשת כעובדה מוגמרת. גם אם נעשים בה שיפוצים, בד"כ לא ניתן יהיה לשנות את הפרטים המהותיים בדירה, כגון גודל חדרים, מיקומם, גודל המטבח וכד'. לעומת זאת, דירה יד שנייה מאפשרת לרוכשים לקבל דירה מוכנה ולעיתים, אף במחיר זול יותר מדירה דומה מקבלן. אין צורך להמתין לסיום הבנייה וסידור הדירה.
ענין נוסף שחשוב לחזור ולהדגיש אותו הוא תכנון האזור. באזורים חדשים הנבנים (הכוונה לרחובות חדשים, פרויקטים גדולים של בנייה וכד'), יש סיכוי גבוה יותר לתכנון נוח ויעיל של האזור כולו, לעומת אזורים וותיקים הבנויים כבר.
