איך לזהות כבר היום השקעות נדל"ן כדאיות?

החיפוש אחר אפיקי השקעה מניבים מאפיין ישראלים רבים הבוחרים דווקא בתחום הנדל"ן ולא בכדי, שכן מדובר בתחום יציב יחסית, בעל ביקוש קבוע וסיכון נמוך. עם זאת, גם תחום הנדל"ן טומן בחובו סיכונים שונים, כולל מגוון אפיקי השקעה ומחייב בחירה מושכלת של נכסים ועסקאות. אז האם תחום הנדל"ן אכן בטוח להשקעה? כיצד ניתן להעריך האם עסקה משתלמת או לא? והיכן נכנסים לתמונה מאפייניו האישיים של המשקיע או היזם?

תחום הנדל"ן – תחום בטוח או מסוכן להשקעות?

ככלל, השקעות בתחום הנדל"ן נחשבות לבטוחות יחסית בהשוואה לאפיקי השקעות אחרים מכמה סיבות: דירה, בית או בניין הם נכסים פיזיים הנותנים מענה לצורך בסיסי הקיים תמיד – דיור. כפי שכולנו זקוקים לגג מעל לראשנו, כך גם הביקוש לדירות נשאר יחסית יציב, וגם בתקופות בהן קיימות תנודות כלכליות, הבית הפיזי הוא בד"כ לא משהו שמוותרים עליו. שנית, שיעור גידול האוכלוסין הקיים בעולם רק הולך ועולה, מה שמביא עמו גם ביקוש עצום לדירות ובתים, בישראל ומחוצה לה.

עם זאת, חשוב להבין כי כמו בתחומים אחרים, גם תחום הנדל"ן כולל מגוון אפיקי השקעה המשתנים זה מזה ברמת הסיכון, סכום הכסף הנדרש להשקעה, תשואה לטווח הקצר או הארוך, ועוד. אנשים רבים בישראל וביניהם יזמים ומשקיעים בוחרים בנדל"ן כאפיק ההשקעה העיקרי שלהם, ובעוד שרבים מצליחים, קיימים אחרים שאינם. כיצד אם כך ניתן לדעת אם השקעת נדל"ן היא כדאית או לא?

חישוב המחיר האמיתי של הנכס

מחיר הנכס ה"אמיתי" אינו מחיר הנכס בהכרח, אלא המחיר הכולל את חישוב ההשקעות הנוספות שיש לעשות בדירה או בנכס, בין אם מדובר בהשקעה כספית ובין אם מדובר בזמן שייקח עד שהנכס יהפוך למניב (לעיתים קרובות יש צורך הן בהשקעה כספית נוספת מלבד מחיר הנכס והן בהמתנה).

השקעה בסיסית ומשתלמת תהיה בד"כ כזו שתאפשר למשקיע להשקיע סכום כסף קטן יחסית ביחס לתשואה, ולקבל תשואה מיידית בדמות דמי שכירות לאחר השכרת הנכס, או תגמול על מכירת הנכס לאחר מכירתו במחיר גבוה יותר מזה שהושקע. עם זאת, דירות או נכסים רבים דורשים  מידה מסוימת של השקעה בייחוד כאלה שנמכרים במחיר נמוך יחסית.

לכן לסיכום חלק זה, עסקה תהיה כדאית רק עם קיים פוטנציאל רווח אמיתי מהעסקה ולא פוטנציאל מדומה, למשל דירה שנמכרת במחיר נמוך מאוד אך מחיר ההשקעה הנדרשת בה הוא כ"כ גבוה שהרווח הכלכלי מהכשרתה\קנייתה הוא למעשה קטן.

יציבות ההכנסה (במקרה של השכרת נכס)

קיימים כאמור, אפיקי השקעה שונים בתחום הנדל"ן, כשאחד הנפוצים שבהם הוא רכישת נכס לדוגמא קרקע (כמו במתחם האלפיים– דירה, בניין, משרד וכיו"ב) לטובת השכרתו לטווח הארוך. במקרה כזה, יש להתחשב ביציבות ההכנסה הפוטנציאלית מהנכס. השכרת נכסים מסחריים, כמו חנויות, משרדים ומחסנים, בד"כ יעניקו הכנסה יציבה יותר לטווח הארוך לעומת דירות להשכרה למשל. עם זאת, יציבות ההכנסה אינה תלויה רק בסוג הנדל"ן, אלא גם במאפייני הנכס עצמו: האם החנות להשכרה נמצאת במרכז מסחרי הומה קונים? האם הדירה להשכרה מיועדת למשפחות או לצעירים? האם האזור עצמו הינו בתנופה או לא?. פרמטרים כאלה ואחרים ישפיעו על יציבות ההכנסה, שכן ככל עוד שהנכס יהיה בעל פוטנציאל השכרה לטווח הארוך, כך גם המשקיע יהנה מהכנסה יציבה.

האם העסקה טומנת בחובה סיכון מסוים (ואיזה?)

למרות שהביקוש לנדל"ן הוא יציב יחסית, עדיין בכל אפיק השקעה קיים סיכון מסוים וככל שהערכתו תהיה מדויקת יותר, כך גם ניתן להבין עד כמה העסקה באמת כדאית. אזור מוכה גניבות למשל הוא אמנם דוגמא קיצונית, אך גם דירה ישנה הנמצאת בבניין או באזור עם תשתיות הדורשות שיפוץ או תיקון, דירות באזורים מרוחקים גיאוגרפית ממקום מגוריו של המשקיע וכד' – אלה דוגמאות לנכסים שהשקעה בהם כוללת סיכון גבוה כזה או אחר.

לעומת זאת, השקעה בנכס באזור מתפתח בעל פוטנציאל תשואה גבוה, כמו אזורים מרכזיים שעדיין לא נבנו (כאמור, בסגנון מתחם ה-2000), אזורים בעלי קרבה גיאוגרפית למרכזים הומים ופופולאריים וכד', היא השקעה בעלת סיכון נמוך, שכן סביר מאוד שעסקים, דירות ושאר נכסים באזור כזה יהיו מבוקשים ובהתאם, גם השכרתם תהיה רווחית ולאורך זמן.

במקרה של נכסים מסחריים, רכישת נכס באזור מסחרי חדש שעדיין לא הוכיח את עצמו כמושך קונים או עסקים היא דוגמא נוספת, השכרת חנות באזור שעתיד לעבור שיפוץ ארוך ומורכב גם כוללת סיכון מסוים בדמות ירידת שווי הנכס, וכן הלאה.

השפעת מאפיינים אישיים

עד כה עסקנו בכדאיות הנובעת מפרמטרים שאינם קשורים בהכרח למאפייני המשקיע, אלא יותר לנתוני הנכס הכלליים. עם זאת, כדאיות הנכס היא גם עניין אישי, כלומר משקיע בעל רזרבות תקציב להשקעה לעיתים יוכל להשקיע בנכסים עם רמת סיכון גבוהה, בהשוואה למשקיעים עם תקציב קטן ומוגבל יחסית.

בנוסף לצד עניין מחיר הדירה, קיימת גם היכולת האישית של המשקיע או המשקיעים לטפל בבעיות שונות בנכס. לא לכל אחד מתאימה השקעה בנדל"ן בחו"ל על אף כדאיותו, ולחלופין גם השקעה בנכס בעיר רחוקה איננה תמיד כדאית כשהמשקיע הפרטי לא תמיד זמין להגיע לנכס עבור סידורים, תיקונים ועוד.

ידע, ניסיון וקשרים

לבסוף, חשוב להתעכב גם על הידע והניסיון שיש למשקיע או ליזם בתחום הנדל"ן, שכן ניסיון בתחום הנדל"ן הינו משמעותי לא רק מצד היכולת לזהות נכסים כדאיים, אלא גם מצד הצורך בהבנה בחוקים הרלוונטיים לתחום הנדל"ן, אפשרויות מימון, ניצול קשרים עם משקיעים או יזמים נוספים וכד'. מיסים, תשלומים, חוזים ועוד – כל אלה הם מרכיבים קריטיים בעסקאות נדל"ן. הן אולי לא משפיעים על כדאיות או אי כדאיות העסקה באופן ישיר, אך וודאי שהם יכולים להשפיע באופן עקיף, בין אם על ידי הוצאות נוספות ובלתי צפויות, עיכובים שונים עם בנייה, שיפוצים ובין אם ניצול לא יעיל של הסכום להשקעה.