מחירי הדירות בארץ ידועים כגבוהים מאוד ונראה בהסתכלות של כאן ועכשיו שאין סוף לעליית המחירים. עם זאת, כשמסתכלים על הדבר בראיה היסטורית לאורך השנים נראה שישנה מחזוריות מסוימת במחירי הדירות ומדובר על גלים של עליות וירידות שנמשכים כעשור. בין הגורמים שהשפיעו על מחירי הדירות לאורך השנים היו עולים או משקיעים מחו"ל. ישנו הבדל משמעותי בין עולים מחו"ל בשנותיה הראשונות של המדינה לבין עולים או משקיעים תושבי חוץ שרכשו דירות בעשרים שנים האחרונות. איך השפיעו ומשפיעים עולים מחו"ל על מחירי הדירות?
בתחילת שנות החמישים: העליה לא הביאה לשינוי בערך הדירות
נקודת ההתחלה של מחירי הדירות עם קום המדינה, כאשר משווים את מחיריה של דירת ארבעה חדרים בבניין משותף ומסתכלים על ממוצע מחירים ארצי, נראה שמחיר דירה היה כ 400,000 ₪ . אמנם בשנות החמישים היתה עליה לא מעטה הן מאירופה והן ממדינות צפון אפריקה אך רבים שוכנו במבנים ששימשו קודם את הצבא הבריטי, בתים שחיו בהם קודם ערבים שברחו במלחמת השחרור. רבים שוכנו בישובים כפריים או מעברות בגלל חוסר במקומות דיור. לכן השפעת העליה בתחילת שנות החמישים לא ממש השפיעה על מחירי דירות. בסוף שנות החמישים אפילו היתה ירידה במחירי הדירות והם ירדו מ 400,000 ₪ .
בשנות השישים והשבעים: ירידה ועליה במחירי הדירות
מסוף שנות החמישים עד 1968 נראתה ירידה במחירים אך לא משמעותית מאוד יחסית לירידה שתהיה מאוחר יותר. בסוף שנות השישים, מ 1968 נראתה עליה עד שבשנות השבעים מחיר דירת ארבעה חדרים שילש את עצמו ואף מעבר לכך. יתכן שהתהפכות המגמה מ 1968 קשורה לניצחון במלחמת ששת הימים ולאופוריה שהיתה אחריו. הניצחון היה זרז לגל עליה גדול מברית המועצות לשעבר. עליה המונית זו בשנות השבעים הביאה לעליה המשמעותית במחירי הדירות. העליה המשמעותית היתה בעיקר בשנים 1969-1973 אך ההשפעה על מחירי הדירות נראתה גם מאוחר יותר עד תחילתה של ירידה מ 1973-4 (מלחמת יום כיפור השפיעה כנראה). שפל נרשם בסוף שנות השבעים כשמחיר דירה הגיע למעט יותר מ 200,000 ₪ (נראה לגמרי דמיוני…).
סוף שנות השמונים ושנות התשעים: עליה לארץ ועליה בביקוש
בתחילת שנות השמונים המחירים נשארו נמוכים. גורמים שונים הביאו כנראה למחירים הנמוכים ולכך שלא נראתה עליה חדה במחירי הדירות. להאטה המשמעותית בעליה היה בכך חלק. אחרי העליה ההמונית בשנות השבעים נראתה האטה חדה בביקוש לעליה לארץ, מלחמת לבנון ב 1982 כנראה לא עודדה רבים לרצות לעלות ולהשתקע בארץ. לכן, עבור רבים שחיפשו מקום מגורים, שנות השמונים היתה תקופה טובה לרכישת דירות ואכן כך היה.
שנות התשעים: עליה המונית מברית המועצות וגם אתיופיה
שנות התשעים הביאו איתן עליה המונית ואיתה גם נראתה עליה במחירי הדירות. שנות התשעים הביאו איתן גם עולים רבים מברה"מ לשעבר אשר קיבלו סוף סוף את האפשרות לעלות בצורה לגיטימית עם התפרקות ברית המועצות. בנוסף היה גם מבצע שלמה ב 1990 שהביא איתו עולים רבים מאתיופיה. רק להשוואה, בשנת 1990 עלו לארץ כ 200,000 יהודים והמספרים אמנם ירדו לאורך שנות התשעים אך עדיין היו גבוהים פי כמה מאשר בשנות השמונים בהן עלו כ 20,000 בשנה ואף פחות מכך. בסוף שנות השמונים מחיר דירה היה דומה למחירה בסוף שנות השישים כשחלה העליה החדה והוא שוב טיפס ליותר מ 750,000 ₪. בשנות התשעים המגמה המשיכה כך שהמחיר עלה לכמיליון ₪.
שנות האלפיים: השקעה של תושבי חוץ ועולים מבוססים
בתחילת שנות האלפיים נראה שפל בעליה של יהודים לארץ וסדר הגודל דומה לזה שהיה בשנות השמונים. למרות זאת מחירי הדירות עולים, במיוחד החל מ 2008 בה היה משבר כלכלי עולמי וזו השנה המוגדרת כשנה בה נוצרה בועת הנדל"ן. לכן, נראה שלעולים לארץ אין השפעה רבה על מחירי הדירות העולים משמעותית החל מאותה שנה. עם זאת, נראית מגמה חדשה של רכישת דירות להשקעה על ידי תושבי חוץ או עולים מבוססים. כך למשל קרה בנתניה בה רכשו עולים רבים מצרפת דירות. רבים מאותם עולים לא חיו בארץ באופן קבוע אך רכישת הדירות על ידם הביאה לירידה בהיצע עבור תושבי הארץ כך שהדבר תרם לעליה במחירים. נראה שעולים מבוססים התעניינו בפרויקטים חדשים. גם פרויקט האלף בראשל"צ, מתחם המשלב נכסים למגורים, תעסוקה ומסחר עורר עניין בקרב עולים אשר חיפשו פרויקט אטרקטיבי לרכוש בו נכס. לעומת הרוכשים בנתניה שהיו בעיקר מבוססים, בפרויקט זה ישנם סוגים רבים של נכסים בטווח מחירים רחב כך שעולים במצב כלכלי שונה מגלים בו עניין.
עליית הקורונה: האם ישנה עליה רבה יותר לארץ בעקבות הקורונה?
בשנת 2020, כאשר ישראל עוד היתה עם יתרון משמעותי בטיפול בקורונה על פני מדינות אחרות, ובכלל כל ההשפעה של הקורונה על הסגרים ומשמעות התחושה של בית הגדילה את התעניינותם של יהודים בעליה לארץ ורכישת דירה. כאן לא מדובר דווקא על יהודים מבוססים שחיפשו "בית נופש" לחודשיים בשנה אלא דווקא זוגות ומשפחות באמצע חייהם ומצב כלכלי ממוצע, כך שנראו רכישות לאו דווקא בפרויקטים או שכונות יוקרה. במשרדי מכירות שקיבלו את הפניות סיפרו שהיו רכישות לא רק בירושלים ותל אביב אלא גם ביהוד ובאר שבע. ממקומות רבים נראתה עליה משמעותית בפתיחת תיקי עליה ב 2020 לעומת 2019, במיוחד מצפון אמריקה בה העליה בפתיחת התיקים היתה כמעט פי 10. לא לגמרי ברור האם פתיחות תיקים אלה אכן התממשו וב 2020-2021 אכן היתה עליה רבה יותר לארץ. בכל מקרה נראה שבלי קשר עליית מחירי הדירות עדיין ממשיכה, ולכן עבור המחפשים נכס למגורים, נכס למקם בו את העסק או נכס להשקעה זה הזמן לעשות זאת, כי נראה שהיפוך מגמה, למרות שבסקירה נראה שקורה כל עשור, בינתיים לא נראה באופק.
