אם מצאתם דירה אטרקטיבית שאתם ממש אוהבים, ותרצו להבטיח שהמוכר ישמור לכם אותה ולא ינהל משא ומתן במקביל עם קונים נוספים, אחת הדרכים שעומדות לרשותכם היא לחתום על מסמך זיכרון דברים. מהו זכרון דברים? והאם יש למסמך הזה תוקף משפטי? זו שאלה חשובה ואנו נשתדל לענות עליה במאמר הבא. 

רכישת דירה זו עסקה גדולה ומשמעותית, אם לא הכי גדולה עבור כל אדם ממוצע. לכן זהו תהליך שנעשה, או לכל הפחות צריך להיעשות, בכובד ראש. לכשאתם מוצאים דירה אטרקטיבית במחיר משתלם, זה בהחלט הגיוני שתרצו לשמור אותהולהבטיח שלא תאבדו אותה למתעניינים אחרים. אחת הדרכים שעומדות לרשותכם היא לחתום עם בעל הדירה על מסמך שנקרא 'זכרון דברים'. 

מה זה זכרון דברים?

זכרון דברים הוא סוג של הצהרה בין שני הצדדים, הקונה והמוכר, על הרצון לבצע עסקה. המסמך מאגד את פרטי העסקה כפי שסוכמו במעמד כתיבת המסמך, עם הכוונה לערוך חוזה מכירה מסודר בהמשך. לרוב מסמך זה כלל רק את הפרטים המהותיים של העסקה כמו למשל המחיר, פרטי הנכס, מועד התשלום וזמן המסירה. 

בהמון מקרים, הצדדים מדפיסים נוסח סטנדרטי של מסמך זכרון דברים ובפעמים אחרות, מנסחים מסמך בכתב יד המפרט את תנאי העסקה באופן כללי. 

לדוגמא – נניח וחיפשתם השקעה מעולה, והגעתם לחברת נדל"ן אשר משווקת דירות במתחם 2000 מכיוון שיש ביקוש ולכל חברה מוקצית כמות מאוד ספציפית של דירות, אם תרצו להתקדם לשלב הבא ולהבטיח שהחברה תשמור לכם את הזכות לדירה, תוכלו לחתום על מסמך זכרון דברים ולהצהיר על הכוונות הרציניות שלכם להתקדם לעסקת רכישה. 

האם זכרון דברים הוא חוזה מחייב?

ישנם כאלו שיטענו שחתימה על זכרון דברים היא הצהרה בלבד, ושזהו אינו מסמך מחייב בעל תוקף משפטי, אולם בפועל, אין כך הדבר. למעשה זכרון דברים כן נחשב להסכם בעל תוקף משפטי מחייב וקביל, אשר כובל את שני הצדדים שחתומים עליו לעסקה, גם אם עדיין לא לקחו בחשבון את מידת כדאיותה. 

יחד עם זאת, התוקף המשפטי של החוזה ניתן לפרשנות וכל מקרה נבחן לגופו. במקרים מסוימים החתימה על הסכם כזה תהיה שלב נוסף בדרך לרכישת הדירה וחלק מהתהליך הלא מחייב של משא ומתן, במקרים אחרים, מסמך זה ייתפס כחוזה מחייב לכל עניין ודבר, כך שאם אחד הצדדים ירצה לחזור בו, יוכל למצוא את עצמו בבית המשפט. 

כיצד בית המשפט רואה את זה?

בית המשפט הוא זה שיקבע האם המסמך אכן מחייב, תוך שבוחן שני קריטריונים עיקריים: הראשון הוא קריטריון גמירות הדעת והשני הוא קריטריון המסוימות. הכוונה בקריטריון גמירות הדעת היא שבית המשפט יכול להסיק על סמך בחינת המסמך והתנהלות הצדדים האם אכן גמרו בדעתם לבצע את העסקה ולעבור לכדי חתימת חוזה מחייב. קריטריון המסוימות מתייחס לפרטי החוזה ובית המשפט יבחן האם בחוזה מוצהרת הסכמתם של שני הצדדים לכל פרטי העסקה. 

במידה ושני התנאים מתקיימים, מסמך זכרון הדברים ייחשב לחוזה מחייב בעל תוקף משפטי. 

היתרונות והחסרונות של חתימה על זכרון דברים

היתרונות

חתימה על מסמך זכרון דברים נובעת מרצונם הכנה של שני הצדדים להבטיח שהעסקה תתקיים ולכן חשוב להם לצאת מהמפגש עם איזשהו תיאום ציפיות ואישור לכך שהמשא ומתן יגיע לעסקת מכירה. לקונים המסמך מעניק שקט נפשי, דירות אטרקטיביות נחטפות מהר, וכך הם יכולים להבטיח שהדירה לא תימכר לקונים אחרים. 

גם למוכרים חתימה על מסמך זכרון דברים מקנה שקט עם הידיעה שישנו רוכש שמעוניין להתקדם לכדי עסקה בפועל. יחדעם זאת, לפני שממהרים לחתום, חשוב גם להבין את החסרונות שקיימים, והם לא מעטים. 

החסרונות

ברוב המקרים חתימה על מסמך זכרון דברים נעשית בשלבים מוקדמים של המשא ומתן עוד לפני שבוצעו כל הבדיקות הרלוונטיות על הדירה כמו למשל בדיקת נוסח טאבו. יכול להיות שיש על הדירה צו עיקול, צו מניעה או הערת אזהרה והקונה אינו יודע זאת ובכל זאת, מוצא את עצמו כבול לחוזה מחייב עבור עסקה לא כדאית בעליל. דבר נוסף שיש לקחת בחשבון הוא שהמסמך כולל רק פרטים מהותיים, ומנגד ישנם פרטים רבים שלא כלולים בו אך חשובים לא פחות. 

גם המוכר צריך להית מודע לחסרונות כמו למשל העובדה שלאחר חתימה על זכרון דברים הקונה יכול לרשום הערת אזרה בטאבו ולמנוע ממנו לקדם עסקה עם רוכשים אחרים, אלא אם כן יקבל צו ביטול של בית משפט. כמו כן, יכול להיות שישנם דברים שלא לקח בחשבון כאשר התחייב על מחיר, ולאחר חתימה יהיה יותר קשה לו לחזור בו או לשנות את פרטי העסקה. 

ולבסוף שני הצדדים צריכים לקחת בחשבון שגם מבחינת רשות מיסוי המקרקעין, חתימה על זכרון דברים נחשבת לעסקת מכירה לכל עניין ודבר, ועל כן לבעלת חבות מס, גם אם העסקה בסוף לא הושלמה. 

האם ניתן לבטל וכיצד?

אם התחרטתם, קיבלתם רגליים קרות או שהבנתם שהעסקה לא כדאית ותרצו לבטל את מסמך זכרון הדברים, עליכם להיכנס להליך משפטי הכרוך בהוצאות ולעיתים תשלום פיצויים. כדי לחסוך לעצמכם את כאב הראש או להימנע מהסיכוי שבית המשפט יחייב אתכם לשלם פיצויים במידה ותרצו לבטל את העסקה, מומלץ שלא לחתום על זכרון דברים, אלא רק על חוזה מפורט ומקיף שנוסח על ידי עורך דין מקצועי ובקיא ברזי החוק והפסיקה, ולאחר שבדקתם את כל מה שדורש בדיקה.