ישראל היא אחת המדינות עם ממוצע הילודה הגדול ביותר בעולם המערבי. הקצב המסחרר של גידול האוכלוסייה, דורש מענף הבנייה לא פעם לצמצם את הפער, ולשים על השולחן עשרות אלפי יחידות דיור בשנה, כדי להדביק את הנתונים. עם זאת, בפועל הדרישה אינה ריאלית, וענף הבנייה הישראלי יכול לספק רק מחצית מהכמות. מה שמוביל להמון בעיות, אחת מהן היא מחירים יקרים.
אם תהיתם מה עושים וכיצד מתמודדים עם בעיות הדיור? נדמה כי אנו בעיצומה של מהפכה תעשייתית רביעית, אשר מבוססת על מעבר לאוטומציה, בניה חכמה, בינה מלאכותית, אלמנטים אשר יכולים לשפר את הבטיחות, לזרז תהליכים ואולי אפילו להציע פתרון אמיתי למשבר הדיור.
כן אולי קשה להאמין, אבל יש טכנולוגיה הן בתחום הבניה והן בתחומים הפיננסיים, היא מתקדמת וגם יכולה לעזור.
היצע לעומת ביקוש
מתחמים חדשים קמים ללא הרף זה לא סוד, חלקם באזורים מרכזיים בארץ, כמו למשל מתחם 2000, הממוקם על חלקת הקרקע הפרטית האחרונה בראשון לציון, מול הים. מתחם זה כולל פתרונות למגורים, מסחר ותעסוקה ונמצא בלוקיישן סופר מרכזי, ועדיין למרות הביקוש, אין בכוחו לפתור את בעיית הדיור לבדו. במיוחד באזור המרכז ובו אין כמעט עתודות קרקע פנויות.
בעיות דיור מחריפות כתוצאה מביקוש שהולך וגדל והיצע מצומצם ביחס אליו, מה שמוביל לעליית מחירים מסיבית. מכיוון שישנה אי התאמה בסיסית בין ההיצע לבין הביקוש, חברות טכנולוגיה החלו לשנס מותניים ולחשוב על דרכים להתמודד עם המשבר, כי אם יש מי שיכולה לספק פתרונות, הרי שזאת הטכנולוגיה המתקדמת.
הפחת עלויות ייצור
טכנולוגיות מתקדמות יכולות להפוך את תהליך היצור של יחידות דיור חדשות לזול הרבה יותר. עם הטכנולוגיה שיש כיום ניתן לבנות יחידות דיור מודולריות במפעל ולשנע אותן לאתר להרכבה. אפשר גם להדפיס חלקים בתלת ממד, מה שממזער את העלויות, מצמצם את זמן הבניה, מאפשר פרודוקטיביות, מקטין את התלות במזג האוויר, ואפילו מפחית את כמות העבודה הסיזיפית שנדרשת בעת בניית בתים.
את הטכנולוגיה המתקדמת ניתן להפעיל בכל רמות התכנון והבנייה, עד לרמת תשתיות החשמל והאינסטלציה, מה שגם מוזיל עלויות במידה משמעותית.
הרחבת הגישה להון
כדי לקנות בית צריך הון עצמי או ראשוני, מה שלא תמיד פשוט, לא לכולם יש את הסכומים הגבוהים שיאפשרו להם לעמוד בדרישות השוק. חברות הטכנולוגיה מנסות להיכנס גם לנישה הזאת, כשהן הופכות את הגישה להון לפשוטה יותר, ושואפות לשנות את מודל המשכנתא מקצה לקצה.
ישנן חברות אשר כל מטרתן היא להקל על מציאת תמהיל המשכנתא הטוב ביותר באמצעות אוטומציה, החל במילוי הבקשה ועד מציאת אפשרויות בהתאמה למצבו הייחודי של הלווה. חברות אחרות עוזרות לשוכרים להפוך את תשלומי השכירות שלהם לתשלומי מקדמה על בתים, ובכך פותחות פתח לרכישה באמצעות מתן אשראי.
יש חברות שמשתמשות בהון משותף כדי לעזור ללווים לרכוש בית, מה שאומר שבמקום ללכת לבנק כדי לקבל משכנתא, הלווים רוכשים בית עם שותף טכנולוגי בתחום הפיננסי שמשלם חלק מהמקדמה בתמורה להון העצמי. אם הבית נמכר ברווח, הלווה חולק עם השותף הפיננסי את הרווחים, אולם כל ההתנהלות עם השותף הפיננסי אינה כפופה להחזרי חוב חודשיים, כמו שקורה בעת לקיחת משכנתא.
שיפור של שיטות חיזוי הסיכונים
המודלים של חיזוי סיכונים אינם מושלמים, ולמרות שהם השתפרו לאורך השנים, הם מנבאים רק 60% מביצועי האשראי במקרה הטוב, מה שאומר שלא מעט אנשים מקבלים סירוב, באופן לא פרופורציונלי, ולו רק בגלל העובדה שהמערכת אינה יכולה להבין מדוע הם ראויים לקבל אשראי.
בינה מלאכותית וטכנולוגיות מתקדמות אחרות, יכולות לעזור לחיזוי טוב ומדויק יותר של הסיכונים, שכן הן מאפשרות ליצור מודלים מדויקים יותר המבוססים על איסוף נתונים טוב יותר. אם כיום ציוני האשראי מבוססים על ההיסטוריה של הלווה באופן השימוש בכרטיסי אשראי, תשלום משכנתאות או הלוואות אחרות, נתוני תשלומים רבים נוספים אינם נלכדים בעין המערכת, ולכן המידע שנאסף חלקי ולא מלא.
כיום יזמים שונים פועלים כדי לבנות רשתות של מידע אשר מבוססות על קטגוריות תשלומים נוספות, שיכולות לעזור לחזות את יכולתו ונכונותו של הלווה לעמוד בהחזרים.
הפחתת עלויות ניהול
ניהול ההלוואה נחשב ליקר ויכול לייקר משמעותית את השורה התחתונה. כיום ישנן טכנולוגיות שיכולות להפחית את העלויות באמצעות אוטומציה של שלבים שונים לאורך התהליך, החל בבקשת משכנתא אלקטרונית, דרך תשלומים והעברות שמתבצעים אוטומטית, ושלל תכונות אשר מאפשרות חיסכון בעלויות עבור הבנק, מה שיכול להוזיל משמעותית את עלויות הניהול, וכתוצאה מכך את המחיר, כשחולקים את החיסכון עם הלווים.
כמו כן אותה אוטומציה גם משפרת את מידת ההתאמה בין הלווים לבין הבנקים המלווים ומוצרי המשכנתא הטובים ביותר לפרופיל האשראי הייחודי של כל לוול ולווה.
לסיכום,
אין ספק שלטכנולוגיה יש תפקיד מרכזי בחיינו, וממש כפי שהיא נכנסה לתחומים אחרים והובילה להתייעלות מקצה לקצה, כך היא יכולה לתרום לבעיית הדיור ולהפוך אותו לנגיש הרבה יותר, לצמצם פערים בין ביקוש להיצע, ולאפשר להרבה יותר אנשים להפוך לבעלים על בתים. כמובן שישנם אתגרים נוספים שנלווים לתהליך, שדורשים טיפול והתייחסות ואולי גם אותם טכנולוגיה תוכל לפתור, כמו למשל מיסים שמייקרים את התהליך, תקנות שבהן צריך לעמוד וכיוצא בכך. אין ספק שבעלי העניין בתעשייה צריכים להמשיך ולפעול כדי להפוך את האפשרות של רכישת בית לנגישה יתר עבור רבים.
